+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Законодательство в части ТСН — Форум Расчет ЖКХ 2019 год

Как расшифровываются эти аббревиатуры жители уже усвоили довольно хорошо. Но что можно сделать с помощью этих трёх букв? Помогут ли они решить наши коммунальные проблемы?

Знание о любом юридическом явлении начинается с подробного анализа законодательной базы.

О товариществе собственников недвижимости мы сможем прочесть в:

  • Жилищном кодексе;
  • Гражданском кодексе;
  • Закон о регистрации раскрывает порядок внесения в ЕГРЮЛ;
  • подзаконные акты регулируют предоставление жилищно-коммунальных услуг;
  • административные и уголовные нормы ставят границы законности;
  • трудовое и гражданское право регулирует договоры с различными субъектами.

Создание учреждения начинается с образования инициативной группы владельцев.

Оценив все возможности и риски и составив план действий по организации управленческого процесса, они следуют пошаговой инструкции:

  • рассылают уведомления;
  • организуют собрание владельцев квартир и нежилых помещений;
  • агитируют и голосуют «за».

Впервые понятие ТСЖ было введено законом 2002 года 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». В 2005 году он был отменён, а в ЖК РФ появились новые статьи, регулирующие эти же вопросы (закон 189-ФЗ).

«Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме» (ст.135 ЖК РФ)

  • многоквартирном доме;
  • нескольких многоквартирных домах;
  • нескольких частных жилых домах.

В ЖК РФ вы найдёте ответы на вопросы:

  • как создать, зарегистрировать (ст. 136), реорганизовать и ликвидировать товарищество (ст.139-140),
  • какие есть у него права и обязанности (ст.137-138),
  • как вступить в ТСЖ (ст. 143),
  • какую информацию обязаны раскрывать (ст.143.1),
  • общее собрание и голосование (ст. 145-146),
  • о правлении и председателе (ст. 147),
  • о ревизионной комиссии (ст. 150).

Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (ст. 135 ЖК РФ)

Также Жилищный кодекс раскрывает источники дохода товарищества (ст. 152):

  • обслуживание имущества МКД,
  • строительство объектов на его территории,
  • сдача в аренду.

Интересно, что в названии прямо указывается, что только владельцы жилья могут иметь членство в организации. Но в самих статьях нет запрета участия собственников других помещений.

Это противоречие снимается в новых статьях ГК РФ.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

Гражданский кодекс вводит в оборот понятие товарищество собственников недвижимости.

Тем самым указывает, что членами организации кроме владельцев квартир могут быть физические и юридические лица – собственники коммерческих помещений.

ТСН относится к некоммерческим корпоративным организациям, которые создаются участниками не для извлечения прибыли и её распределения.

Ст. 123.13 ГК РФ разграничивает право собственности самого товарищества и его членов: общее имущество в многоквартирном доме принадлежит владельцам помещений.

Нет разницы между формами ТСЖ и ТСН. При этом товарищество собственников недвижимости – название более точное. Правомерно использовать оба наименования.

О сходствах и различиях ТСЖ и ТСН читайте по ссылке.

Федеральный закон 129-ФЗ даёт перечень документов, которые необходимы для регистрации (ст.13.1):

  • заявление по форме Р11001,
  • устав в 3 экземплярах,
  • протокол общего собрания о создании товарищества,
  • квитанция об уплате госпошлины,
  • сведения об адресе (должны быть в протоколе и уставе).

Ст. 13 описывает процедуру внесения сведений о новом юрлице в единый реестр.

Регистрация проходит по месту нахождения товарищества, процесс регистрации осуществляется в течение 3 дней с момента подачи документов.

Жилищно-коммунальная сфера разделена на две большие части.

Цены на них устанавливают власти, а нормативное регулирование – приказ №354 Правительства.

В нём раскрываются:

  • права и обязанности потребителя,
  • плата за услуги,
  • правила учёта,
  • перерасчёт.

Управляющая организация любой организационно-правовой формы руководствуется правилами управления многоквартирным домом № 416.

  • прием, хранение и передача документации технического характера;
  • сбор, хранение информации и изменения, касающиеся собственников и нанимателей;
  • подготовка и обсуждение предложений по вопросам ремонта и содержания дома;
  • организация оказания услуг и выполнения работ;
  • взаимодействие с учреждениями, представляющими государственную власть и местное самоуправление;
  • контроль по исполнению решений собраний.

Приказ Правительства №731 определяет стандарты раскрытия информации в управлении домами.

В нем установлены перечень данных, которые необходимо раскрывать перед собственниками, а также порядок, сроки предоставления информации.

Владельцам жилья необходимо обращать внимание на исполнение ТСЖ норм законодательства по отношению к собственникам. Неточности, недоработки со стороны сотрудников могу быть следующего характера:

  • неверное определение общей площади жилья;
  • правильность расчета оплаты за коммунальные услуги;
  • обсуждение вопросов, не относящихся к компетенции ТСЖ;
  • отсутствие перерасчета за коммунальные услуги;
  • нарушение правил ремонта и содержания;
  • не раскрытие информации для собственников.

Штраф в размере от 4 до 5 тыс. рублей предусматривается статьей 7.22 для физических лиц, а для юридических от 40 до 50 тысяч рублей за нарушение правил ремонта и содержания (приказ №416)

Должностные лица, не раскрывающие информацию о деятельности товарищества, подвержены наложению штрафа от 30 до 50 тысяч рублей (статья 7.23, приказ №713).

Уголовная ответственность применяется к работникам ТСЖ, нарушившим законодательство в зависимости от причиненного ущерба.

Самые распространенные виды преступлений, хищения имущества и ценностей (статьи 159, 160 УК), а также превышение должностных полномочий.

Региональные акты могут дополнять федеральные нормы.

Договор о предоставлении коммунальных услуг регулируется не только ГК РФ, но и Правилами (приказ №354).

Аспекты договора выполняются всеми сторонами в обязательном порядке, в противном случае имеется риск для его расторжения.

Трудовое и гражданско-правовое законодательство в сфере заключения договоров имеет существенные различия.

Если сотрудники и члены ТСЖ оформлены в рамках трудового права, они имеют возможность получения льгот социального и налогового характера, отчислений в пенсионный фонд.

Его положение и статус как работника защищены, предполагается гарантия на получение пенсионных выплат, вычетов по налогам и сборам. Содержание трудового договора формируется согласно статье 57 ТК.

Это интересно:  Налог с продажи дома и земельного участка: когда оплачивается, пример расчета 2019 год

В гражданско-правовых отношениях обе стороны (председатель и сотрудник) являются равными по положению.

Исполнитель, выполняя свои функции, может привлечь к этому процессу других лиц.

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:

Деятельность ТСЖ регламентирована не только на федеральном, но и региональном уровне, каждый субъект адаптирует нормы под свою ситуацию, развивающуюся в области или крае.

В случае невыполнения товариществом своих обязанностей и нарушения прав собственников, виновные лица несут ответственность.

Законодательство в сфере деятельности ТСЖ довольно часто меняется. Устаревшие нормы сменяются новыми правилами, которые призваны усовершенствовать процесс управления многоквартирными домами. В целом история развития такого института, как ТСЖ, насчитывает уже более двадцати лет. За последние годы изменения, регламентирующие функционирование ТСЖ, были внесены в Гражданский и Жилищный кодексы, а также в ряд нормативно-правовых актов. Что же изменилось и чего всем нам следует ожидать в ближайшие годы – рассмотрим в этой статье.

До 2005 года деятельность ТСЖ осуществлялась в соответствии с ФЗ №72 «О товариществах собственников жилья», который был принят еще в 1996 году. В 2005 году данный законодательный акт утратил силу, а его основные нормы были перенесены в Жилищный кодекс. Именно данный кодекс и является основным документом, на который следует опираться в вопросах, касающихся деятельности ТСЖ. Кроме Жилищного кодекса, вопросы функционирования ТСЖ затрагиваются в Гражданском кодексе, а также во многих других нормативно-правовых актах (законах, постановлениях – всего более 60 действующих документов).

На сегодняшний день действует редакция Жилищного кодекса РФ от 01.01.2017 г.

В ней утверждены порядок создания и функционирования ТСЖ, порядок ликвидации и правовой статус участников и органов управления.

В 2014 году в ГК РФ были внесены поправки, касающиеся так называемого «переименования» ТСЖ в ТСН (товарищества собственников недвижимости). Внесение поправки связано с наличием в домах как жилых, так и нежилых помещений. Изменения коснулись только создания новых ТСЖ – действующие товарищества не обязывали проводить принудительную перерегистрацию. Только если ТСЖ вносило какие-либо изменения в устав, вместе с ними следовало вносить название ТСН.

Интересно, что данные изменения в Жилищном кодексе не были отражены. В связи с этим в 2015 году собственников жилья при организации ТСЖ законодательными нормами обязали в наименовании указывать ТСЖ, а в уставе – упоминать о том, что ТСЖ является видом ТСН.

  • определено понятие ТСЖ (ТСН) как «некоммерческой корпоративной организации»;
  • разрешено занятие предпринимательской деятельностью, если она приносит пользу всем собственникам жилья в данном ТСЖ;
  • разрешено выбирать несколько председателей ТСЖ, которые действуют совместно;
  • предусмотрена возможность формирования наблюдательного совета.

Также внесенными поправками было утверждено право жильцов на подачу заявлений в государственную жилищную инспекцию о проверке устава товарищества на его соответствие законодательным нормам.

Кроме этого в 2015 году было внесено много других поправок в Жилищный кодекс. В частности, был уточнен порядок проведения общих собраний членов ТСЖ: разрешено проведение собраний по инициативе управляющих компаний, позволено очно-заочное голосование. Также было предусмотрено общее определение платы за содержание жилых помещений и применение коэффициентов к нормативам потребления каждого вида услуг.

В 2016 году был принят закон о ликвидации некоторых видов ТСЖ. Согласно документу, с 1 июля 2016 года были ликвидированы некоторые ТСЖ, которые управляли двумя и более многоквартирными домами, но при этом не имели соприкасающихся участков земли либо общих коммунальных сетей. Такое решение было принято в связи с тем, что в обозначенных случаях под видом ТСЖ иногда работали управляющие компании.

В это же время, с 1 июля 2016 года, утратило силу требование части 10 статьи 161 ЖК РФ относительно раскрытия информации о ключевых показателях финансово-хозяйственной деятельности, согласно которому ТСЖ обязаны были публиковать сведения на своих сайтах и на сайте reformagkh.

Вместо этого ТСЖ обязали размещать данную информацию в системе ГИС ЖКХ.

Информировать следует о предоставляемых услугах, действующих тарифах, проводимых ремонтных работах и о многом другом. Переходный период длился до 01.01.2017. Также с 1 июля 2016 года начало действовать правительственное Постановление №480, согласно которому были определены требования относительно перечня имущества, предназначенного для совместного использования собственниками жилья нескольких ТСЖ.

В этот перечень вошли земельные участки и другие объекты (ТП, автостоянки, гаражи, детки и спортивные площадки и т. д.).

Перечисленные нововведения – далеко не полный список новшеств в сфере деятельности ТСЖ. Изменения в жилищно-коммунальной сфере происходят постоянно, и большинство из них так или иначе связано с управлением многоквартирными домами, оказанием коммунальных услуг и т. д. Следует ожидать новшеств и в связи с принятием закона о лицензировании управляющих организаций. Под прицелом будет также контроль исполнительной дисциплины по оплате коммунальных услуги.

Кроме того, в настоящее время на законодательном уровне активно прорабатывается вопрос упрощения процедуры наложения штрафов (которые сегодня немалые) за нарушение правил содержания и эксплуатации жилых домов. Поэтому всем ТСЖ следует уделять особое внимание этому вопросу.

До 1 апреля 2015 года в соответствии с ч. 5 ст. 7 ФЗ от 21.07.2014 N 255-ФЗ собственники помещений в МКД, в котором квартир более 16, при выборе непосредственного управления таким домом обязаны провести общее собрание собственников и принять решение о выборе иного способа управления.

Если это решение не принято и (или) или данное собрание не проведено, орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в течение одного месяца.

Это интересно:  Применение ст.44 п.3.1 ЖК РФ - Форум Расчет ЖКХ 2019 год

Необходимость этих изменений была продиктована тем, что многие управляющие организации стали использовать непосредственное управление для снижения риска банкротства при недосборе платы за коммунальные услуги. То есть фактически домом управляла УО, но под видом «непосредственного управления». Дело в том, что у управляющих организаций мало действенных рычагов воздействия на должников. А ресурсоснабжающие организации оправданно требуют полной оплаты потребленных в доме воды, энергии и газа. Непосредственное управление позволяло управляющим организациям не отвечать перед ресурсоснабжающими организациями за долги населения.

При непосредственном управлении собственники заключали с УО договор подряда, а не управления, который строго регулируется статьей 162 Жилищного кодекса РФ. В городах существует различная практика заключения договоров подряда по статье 164 Жилищного кодекса. Есть такие города, в которых договора подряда очень невыгодны для собственников, а есть, наоборот, те, где типовой договор разработан при поддержке администрации с максимальным учетом интересов собственников (например, Астрахань).

Из-за того что подрядчик по Жилищному кодексу Российской Федерации не отвечает за предоставление коммунальных услуг, в данное время способ непосредственного управления был бы предпочтительным для УО, если бы не ограничение по количеству квартир. «Небольшое количество собственников дает возможность договориться друг с другом и наладить должный контроль без привлечения специалистов Госжилинспекции, а содержание небольшой территории общего имущества собственников помещений в доме становится невыгодным для управляющей организации», — поясняет заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Андрей Костянов.

Одним из недостатков непосредственного способа управления МКД является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта. Собственники помещений МКД не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как по закону к участию в программе капремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.

В большинстве городов, где способ непосредственного управления был распространен, сейчас активно проходят собрания собственников помещений по выбору нового способа управления. Как показывает практика, в большинстве случаев собственники помещений в МКД не смогли самостоятельно сделать выбор, и на администрации легла обязанность проводить конкурсы по отбору управляющей организации.

Гражданский кодекс вводит новое для собственников понятие — «товарищества собственников недвижимости» (ТСН). Примечательно, что глава 4 Гражданского кодекса РФ не предусматривает такого понятия, как ТСЖ. Соответственно, новые ТСЖ создаваться не могут, а вместо них собственники помещений в МКД могут создавать только ТСН.

ТСН дает возможность объединяться в одну структуру собственникам жилья и владельцам нежилых помещений в офисных и торговых зданиях, чтобы сообща решать вопросы управления недвижимостью. Ранее такая возможность существовала только для объединения собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Рано или поздно все ныне существующие ТСЖ столкнутся с необходимостью переоформления в новую форму объединения. Сейчас такая необходимость возникла в первую очередь для домов, переходящих с непосредственного способа управления на ТСЖ.

С введением новой нормы потребуется внести дополнительные поправки в действующее законодательство. Так, необходимо наделить ТСН правом на льготу по налогу на добавленную стоимость при реализации коммунальных услуг, правом управлять МКД и открывать спецсчета для накопления средств на капремонт своего дома.

— Дело в том, что жилищное законодательство в принципе не знает такого термина — ТСН. Жилищный кодекс, правила предоставления коммунальных услуг, стандарт раскрытия информации регламентирует деятельность ТСЖ, а не ТСН. Например, статья 161 ЖК РФ не предусматривает такого способа управления, как ТСН. Получается, ТСН не смогут осуществлять управление МКД. Очевидно, что законодательство просто необходимо корректировать, — комментирует заместитель исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Андрей Костянов.

В Госдуму внесен законопроект, который должен устранить данные противоречия. Если законопроект будет принят, регулировать деятельность объединений собственников жилья будет Жилищный кодекс, и всем ныне действующим ТСЖ вернут их «законный» статус.

14 февраля 2015 года было опубликовано Постановление Правительства РФ за N 129 о применении двухкомпонентных тарифов на горячую воду. Этим нововведением вводится порядок определения и установления нормативов потребления коммунальной услуги по горячему водоснабжению в жилых помещениях и на общедомовые нужды, определяющих расход воды на горячее водоснабжение и расход тепловой энергии на подогрев воды для горячего водоснабжения.

Законодатели сочли, что необходима дифференциация тарифов на горячую воду в зависимости от используемой системы горячего водоснабжения (теплоснабжения) (закрытой или открытой) в связи с принципиальными технологическими различиями в процессе приготовления и поставки горячей воды в указанных системах, а также невозможностью корректно рассчитать тарифы на горячую воду без учета этих различий.

Необходимо учитывать в составе тарифа на горячую воду все затраты, связанные с горячим водоснабжением, понесенные организацией коммунального комплекса, осуществляющей горячее водоснабжение. При этом тариф на горячую воду делится на два компонента (в закрытой системе горячего водоснабжения — на холодную воду и на тепловую энергию, в открытой системе теплоснабжения, то есть горячего водоснабжения — на теплоноситель и тепловую энергию) для учёта фактических затрат на приготовление и поставку горячей воды.

Согласно документу, органам государственной власти субъектов РФ необходимо утвердить норматив потребления холодной воды для предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению в жилом помещении и норматив расхода тепловой энергии на подогрев холодной воды для предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению не позднее 1 января 2018 г.

Цель нововведения в том, чтобы более точно рассчитывать затраты на подогрев воды в МКД с учетом полотенцесушителей технологических трубопроводов, которые до последнего времени выпадали из расчетов и приводили к несостыковке в расчетах между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями. В итоге реализация постановления приведет к более усовершенствованной системе расчетов за потребляемые ресурсы.

Это интересно:  Несправедливость тарифов на ГВС - Форум Расчет ЖКХ 2019 год

Активно обсуждается проект федерального закона, предусматривающий отмену многодомных ТСЖ. Эта мера направлена на борьбу с управляющими компаниями, которые, мимикрируя под ТСЖ, пытаются избежать усиленного контроля, лицензирования и получить предписанные ТСЖ льготы. В некоторых городах зафиксированы случаи, когда одно ТСЖ управляло сотнями МКД. Новая мера направлена на то, чтобы ТСЖ могло управлять только одним домом — своим, тем, в котором проживают сами члены правления.

Нашим коттеджным поселком управляет ТСН (правда протокол общего собрания собственников об избрании этой формы управления в свое время не был передан в ГЖИ, но он есть). Я не являюсь членом этого ТСН, но я оплачиваю в ТСН услуги за содержание поселка. У меня вызывает вопрос стоимость этих услуг. Ни общее собрание жильцов поселка, ни общее собрание членов ТСН не утверждало тариф. Правление ТСН установило тариф, равный тому, что платили прежней УК. Ни смет, никакого другого обоснования этого тарифа никогда никому не предоставлялось. Имею ли я право запросить эту смету, не будучи членом ТСН, или хотя бы протокол собрания членов ТСН об установлении этого тарифа? Является ли тот факт, что протокол о наделении ТСН функцией УК не был передан в ГЖИ, основанием для отказа платить в это ТСН за содержание поселка? Кстати, у ТСН нет никакой собственности — вся инфраструктура, включая дороги и коммуникации, находятся в собственности у различных юр. лиц, имевших отношение к старой УК, но никак не связанных с ТСН. Договоров аренды этой инфраструктуры между ТСН и собственниками этого имущества нет. Насколько правомочно ТСН собирать деньги за уборку тех же дорог?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 775 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

В соответствии со ст. 123.14 Гражданского кодекса РФ К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в п. 2 ст. 63.2 Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

Имею ли я право запросить эту смету, не будучи членом ТСН, или хотя бы протокол собрания членов ТСН об установлении этого тарифа?

Согласно п. 28 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договором, заключенным ТСЖ. ( В вашем случае с ТСН — поскольку с 2014 года товарищество собственников жилья является видом юридического лица, создаваемым в организационно-правовой форме товарищества собственников недвижимости)

В таком договоре должен быть прописан размер платежей. Так же вы вправе запросить расчет указанных платежей на основании заключенного договора.

На мой взгляд, в Вашем случае, поскольку вы не являетесь членом ТСН все должно регулироваться договором между ТСН и Вами. В договоре должен быть расчет сумм, которые вы должны платить за содержание общего имущества коттеджного поселка.

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

То есть обязанность платить взносы у не члена ТСН естественно есть. Несмотря на то, что коттеджные поселки отдельно в законодательстве не указаны.

Приведу тут информацию из экспертной статьи:

При этом обязанность ТСН представить не члену документы, которые прямо свидетельствуют о законности установления соответствующей платы вытекают из общих обязанностей исполнителя по отношению к потребителю услуг в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».

То есть Вам следует в письменной форме запросить сведения об установлении тарифов и порядке их исчисления в письменной форме, а при отказе представить — обжаловать этот отказ в судебном порядке.

Статья написана по материалам сайтов: kapremont.expert, nedvigist.ru, rg.ru, pravoved.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector