+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Себестоимость многоквартирного дома 2019 год

По мнению премьер-министра Дмитрия Медведева, актуальной темой на сегодняшний день остается стоимость строительства жилья эконом-и меры, направленные на его удешевление. Решение этой проблемы поможет в целом снизить остроту жилищного вопроса. Премьер-министр выделил такие составляющие себестоимости как затраты застройщиков на приобретение земельных участков под строительство, разработку проекта, подключение к инженерным сетям и некоторые сопутствующие затраты. «По каждой из этих позиций можно заниматься снижением стоимости, это очевидно», – считает Дмитрий Медведев.

Строительство многоквартирного жилого дома – это сложный бизнес-процесс, требующий создания эффективного механизма финансирования и управления проектом, а также команды профессионалов, занимающихся его реализацией. По мнению экспертов и застройщиков Новосибирска, опрошенных нами при подготовке этого материала, можно выделить следующие составляющие себестоимости: приобретение или аренда земли, проектирование, согласования и экспертиза, подключение к инженерным сетям, строительно-монтажные работы, маркетинг, кредитная нагрузка.

По оценке Сергея Дьячкова, управляющего партнера DSOConsulting, себестоимость строительства 1 м 2 жилья в Новосибирске составляет: панели и монолита – 25–30 тыс. руб., кирпича – 30–35 тыс. руб.

Роман Медведев, директор ООО «Дельта Девелопмент», оценивает долю аренды земли в себестоимости в 6,8 %.

По мнению Антона Любина, заместителя директора по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека», стоимость или аренда земельного участка может доходить до 15 % себестоимости. Такого же мнения придерживается и Сергей Варламов, исполнительный директор ООО «Базис-Строй». Аренда земельного участка, по его данным, составляет от 10 до 15 % себестоимости строительства.

«Стоимость и аренда земельного участка составляет обычно 5–10 %, и я бы даже сказал, должна быть не более 10 %, т. е. участки дороже я даже не рассматриваю», – говорит Виктор Бобров, заместитель генерального директора ООО «Компания Ново-Николаевскъ».

По информации Динара Зарипова, руководителя службы маркетинга и продаж компании «Сибакадемстрой», при полной себестоимости от 36 до 43 тыс. руб. за м 2 , аренда земли составляет 2–3 тыс. руб., т. е. менее 10 %.

Сергей Дьячков считает, что в себестоимости строительства жилья расходы на аренду земли составляют порядка 10 %.

Очевидно, что застройщики не всегда находятся в одинаковых условиях. Сложно сравнивать точечную застройку в центре города, где земля приобретается по высокой, а часто и по очень высокой цене с проектами комплексной застройки, реализующимися на окраине города. Кроме того, существенное влияние на себестоимость оказывает подготовка территории. «Этот этап, кроме разных мелочей, включает в себя расселение, снос существующих строений на участке и вынос различных коммуникаций из пятна застройки. Эти затраты могут быть достаточно серьезными и составлять до 10 % от себестоимости», – отмечает Виктор Бобров.

«10 % – это в случае, если земля не очень дорогая и без обременений, например, в виде обманутых дольщиков, как в «Европейском Береге». Если же земельный участок в центре города приобретается по $ 3–5 млн за 1 га, то доля земли в себестоимости возрастает, это «утяжеляет» проект», – поясняет Сергей Дьячков.

Проектирование, согласование, экспертиза

По расчетам застройщиков, на долю проекта, т. е. собственно проектирования, согласования и экспертизы проекта приходится менее 3–7 % себестоимости. С этой оценкой согласны и эксперты. Но, несмотря, на относительно малую долю в себестоимости жилья, и здесь есть резервы, позволяющие ее снизить. В числе мер, которые могут способствовать снижению стоимости строительства, премьер-министр, в частности, назвал разработку типовых проектов.

Подключение и строительство внешних инженерных сетей, долю которых застройщики и эксперты практически единогласно оценивают в 10 %, – камень преткновения в снижении себестоимости. Динар Зарипов: «Строительство внешних инженерных сетей (электрики, теплотрассы, водопровода, канализации) является самым затратным – от 5 до 8 тыс. Вопрос по снижению себестоимости строительства квадратного метра активно обсуждается как среди властей, так и среди застройщиков. Такие сопутствующие расходы как прокладка внешних инженерных сетей: теплотрассы, водоснабжения и канализации составляют существенную долю в себестоимости жилья – от 5 до 8 тыс. руб. Власти, понимая это, в прошлом году заявили о том, что готовы предоставлять площадки для аукционов на жилищное строительство уже со всеми подведенными коммуникациями. Только в этом случае у застройщика есть возможность снизить конечную стоимость квартир для будущих владельцев».

Согласен с этим мнением и Сергей Дьячков: «Государство в лице Правительства Новосибирской области может повлиять на снижение себестоимости жилья, оборудуя земельные участки инфраструктурой. Так, в США, Западной Европе застройщик заходит на участок либо уже с инфраструктурой, либо она будет подведена в период строительства за счет налогоплательщиков», – говорит эксперт.

Роман Медведев считает, что государство, в первую очередь, должно обеспечить площадки строительства энергетическими ресурсами: снизить стоимость единицы ресурса, обеспечить строительство магистральных сетей.

По мнению Сергея Варламова, значительное снижение себестоимости обеспечивает комплексное строительство, когда площадка приобретается для строительства не одного, а сразу нескольких домов. «Это оптимизирует процесс подведения инженерных сетей, делает его гораздо дешевле», – уверен Сергей Варламов.

Строительно-монтажные работы

На строительно-монтажные работы приходится, по разным оценкам, от 60 до 75 % себестоимости строительства жилья. Их доля может варьироваться в зависимости от конструктива, используемых при строительстве материалов и технологий. Но в любом случае это самая финансовоемкая часть строительства.

Однако эта составляющая себестоимости не однородна. «Внутри» строительно-монтажных работ также есть более и менее затратные статьи. Так, по информации Виктора Боброва, на строительство коробки здания приходится 40–50 % от СМР, на фундаменты – около 5–10 %, внутренние сети – около 15–18 %, отделку – 8–10 %. «Есть еще фасады (в наших домах – до 8–10 %), которым мы придаем большое значение, и кровля (около 5 %), лифты, благоустройство (2–3 %)», – говорит Виктор Бобров.

«В перечень самого затратного раздела – строительно-монтажные работы – входят: затраты на фундамент, коробку здания, внутренние инженерные сети, окна, благоустройство. В общем же стоимость фундамента составляет около 15 %, коробки – 45 %, инженерных систем – 20 %, отделки и окон – 15 %. Особое внимание мы уделяем качеству и энергоэффективности оборудования. Ответственно относимся к выбору окон и витражей, ведь от них зависит тепло и уют в квартире, эстетика всего дома. При отделке квартир мы используем качественный раствор для стяжки пола, гипсовую штукатурку для стен. Существенная расходная часть при строительстве – материалы. В микрорайоне «Европейский Берег» дома будут выполнены по классической кирпичной технологии, а также из монолитного каркаса с заполнением стен кирпичом. Лифты финского производства KONE, окна из профиля VEKA. Порядка 2–3 тыс. руб. на 1 м 2 мы тратим на благоустройство. Мы осознанно проводим озеленение, закладываем в проект пешеходные и велодорожки, детские площадки, чтобы каждый новосел мог почувствовать себя уютно уже во дворе, отдохнуть от внешнего мира, погулять с детьми», – рассказывает Динар Зарипов.

Так распределил расходы Роман Медведев: «коробка» – 29 %, фундаменты – 13 %, внутренние инженерные сети – 17,9 %,отделка – 16,9 %, кровля – 12,2 %, благоустройство – 6,8 %.«В связи с наличием собственного парка техники (трактор, кран, экскаватор) и квалифицированных рабочих наши затраты на разработку котлована, прокладку наружных инженерных сетей и благоустройства получаются ниже, чем при работе с наемной техникой», – поясняет Роман Медведев.

Евгений Филатов: «Самые наибольшие затраты мы несем при возведении конструктива здания, – говорит Евгений Филатов, – поскольку панели для наших домов изготавливаются из импортных материалов немецкого и румынского производства. От более дешевых производителей мы на сегодняшний день отказались, так как нас не устраивает качество, хотя по СНИПам и ТУ их использование разрешено и строить из них можно. Также мы используем импортный термоклей для прессования панелей. Существенно влияет на себестоимость и отделка, особенно если используются дизайнерские проекты и элитные материалы. На третье место по уровню затрат я бы поставил инженерные коммуникации. Далее следует фундамент, поскольку у нас себестоимость его возведения невысокая ввиду легкого конструктива, мы используем легкие прочные фундаменты, достойно выдерживающие наши дома».

Сопутствующие затраты

Используя терминологию Дмитрия Медведева, под сопутствующими затратами мы понимаем такие разноплановые расходы застройщика как кредитная нагрузка, маркетинг, содержание аппарата и т. д. По мнению наших экспертов, эти расходы также оказывают влияние на себестоимость, хотя и не равнозначное. «По нашему опыту, кредитная нагрузка добавляет порядка 3–3,5 % к себестоимости квадратного метра», – говорит Роман Медведев.

По словам Сергея Варламова (ООО «Базис-Строй»), проектное финансирование дает нагрузку на объект в размере до 30 %. «Вообще это не только финансовоемкая, но и довольно рискованная операция, малая часть застройщиков прибегает сегодня к проектному финансированию. До кризиса 2008 года оно было более развито: на жилье был гарантированный спрос, банки охотно шли на это. Сегодня гарантировать ничего нельзя. Поэтому даже те застройщики, которые имеют доступ к кредитным ресурсам, используют, скорее, смешанные схемы: строят «в кредит» определенную часть, а не весь объект», – говорит Сергей Варламов.

Вадим Сухарев, член совета ООО «АКД-Мета» считает, что кредит добавляет к себестоимость, как минимум, размер процентной ставки. «Мы не используем долгосрочные кредиты. Первая очередь возводится исключительно на собственные средства, последующие очереди строятся за счет продаж первой».

Сергей Дьячков (DSOConsulting) уверен, что застройщики могут снизить себестоимость за счет сокращения времени строительства. «Это снизит нагрузку», – советует эксперт.

Виктор Бобров (ООО «Компания Ново-Николаевскъ»): «Напрямую у нас нет статьи расходов по оплате процентов по кредитам, но нагрузка эта есть, поскольку мы кредитуемся за счет дольщиков: продаем им квартиры дешевле, чтобы иметь деньги на строительство. Таким образом, мы отдаем деньги людям, а не кормим банки. Кредитную нагрузку оцениваю около 10–15 %».

По расчетам Романа Медведева, до 3 % себестоимости строительства приходится на маркетинг. Антон Люблин «отдает» на маркетинговые расходы до 5 %. По мнению Вадима Сухарева, на маркетинг приходится порядка 3-4 % себестоимости.

Однако Сергей Варламов придерживается другого мнения. «Маркетинг относится к ценообразующим факторам. Чем шире маркетинговая стратегия, тем выше можно поднять цену. Чем больше проект разрекламирован, тем больше покупателей можно к нему привлечь. Маркетинг – это грамотное позиционирование объекта с выведением на первый план его основных преимуществ. Это необходимо делать таким образом, чтобы люди понимали, почему им выгодно купить именно этот объект. Нужно правильно угадывать потребности людей еще на стадии проектирования. Так что по-хорошему маркетинг может занимать 15–20 % в цене на квартиру».

К перечню сопутствующих расходов Роман Медведев добавляет еще одну позицию – это содержание аппарата застройщика. Он уточняет: «По нашим объектам эти затраты составляют порядка 2,5 % от себестоимости квадратного метра».

Снизить себестоимость возможно и за счет сокращения непроизводительных издержек, считает Сергей Дьячков. «Общеизвестный факт: перед острой фазой кризиса в конце 2008 года строительные компании были раздуты. Я полагаю, что и сейчас, в период роста, появилось достаточно много бездельников. Нужно увольнять тех, кто не приносит добавленную стоимость», – говорит эксперт.

Новые материалы и технологии

Это интересно:  Единая городская служба по учету водоснабжения: насколько законна ее деятельность? 2019 год

Один из вариантов снижения стоимости строительства – применение новых технологий, многие из которых уже активно используются. Например, технология, которая себя уже вполне хорошо зарекомендовала – это система вентилируемых фасадов. Система вентилируемых фасадов появилась в России около 20 лет назад, и активно эту технологию стали применять около 10 лет назад. Вентилируемые фасады пришли на наш рынок из Европы, а именно – из Финляндии и Германии. В Финляндии они применялись для реконструкции малоэтажных офисных и производственных зданий, в России фасадная технология стала развиваться сначала в коммерческой недвижимости, а теперь все чаще и жилом многоэтажном домостроении. Популярность вентфасадов обусловлена тем, что такая система обычно стоит дешевле, и работа выполняется быстрее, чем при облицовке кирпичом. Дополнительно при правильном монтаже вентилируемый фасад обеспечивает хорошую теплоизоляцию, экономит энергию и продлевает срок службы здания. «Можно привести пример качественного применения вентилируемых фасадов – используя эту технологию, «Желдорипотека» реализует монолитно-кирпичный жилой комплекс «Орион» в Подмосковье», – говорит Антон Любин.

Помимо этого существуют и другие примеры технологий, которые позволяют достигать высокой скорости строительства, но пока еще по разным причинам менее востребованные на российском рынке. Сегодня наиболее широко применяемыми являются крупнопанельные и каркасные здания. Инновационный подход в строительстве многоэтажных жилых домов из подобных конструкций – возведение зданий на основе стальных каркасов, благодаря чему удается значительно сократить сроки строительства. Данная европейская технология значительно продвинулась вперед и в сочетании с отечественным более чем 10-летним опытом строительства зданий из металлокаркасов, позволяет достичь несопоставимо более высокого качества, высокой скорости строительства и, соответственно, быстрой окупаемость вложенных средств.

Самое главное в данной технологи– всесезонность строительно-монтажных работ, что достигается благодаря сведению всех мокрых процессов к нулю. Как следствие – изготовление и строительство дома под ключ укладывается в 12–14 месяцев. Заводское изготовление конструкций исключает геометрические отклонения, значит, в квартирах не будет неровных стен, тем самым затраты, как временные, так и денежные, на ремонт существенно сокращаются. «При использовании этой технологии стоимость строительства 1 м 2 сопоставима со стоимостью строительства 1 м 2 в обычном панельном доме при несопоставимо более высоком качестве строительства, безопасности, комфорта и энергетической эффективности», – подчеркивает Антон Люблин.

По мнению Сергея Варламова, себестоимость снижают и типовые проектные решения, и отработанные технологии застройки для всей площадки. «Использовать разные технологии в рамках одного проекта затратно и занимает больше времени. Технологии, которые мы применяем сейчас при строительстве микрорайона Радужный в Верх-Туле, в дальнейшем мы сделаем нашей визитной карточкой», – говорит Сергей Варламов. – На рынок сейчас много приходит новинок, но застройщики предпочитают пользоваться проверенными технологиями, применяя зарекомендовавшие себя в условиях сибирского климата материалы – кирпич, железобетон. Тем более что люди доверяют этим материалам. Так что, по моему мнению, переход на новые технологии не дает экономии, скорее, наоборот, может вылиться в снижение объемов продаж».

На рынке постоянно появляются новые технологии и материалы, хотя не все из них завоевывают такую популярность, как те же вентилируемые фасады. «В настоящее время мы работаем над снижением себестоимости, но раскрывать суть проекта пока рано, – интригует Евгений Филатов, директор корпорации Sipdom.– Могу сказать одно: это ноу-хау в российском строительстве, до нас его давно и успешно использовали наши канадские коллеги. Мы обобщим их опыт, дополним проект с учетом особенностей работы в условиях нашей страны и климата и обязательно используем в самое ближайшее время.

Строительные компании уверяют: сколько покупатель готов будет заплатить, столько и будет стоить квадратный метр жилья. Фото: Виктор ГИЛИЦКИЙ

Стоимость квадратного метра для многих — просто цифра, которую нужно умножить на метраж квартиры и получить итоговую сумму за заветную крышу над головой. Когда квартиры начинают дорожать, у покупателей жилья возникает вопрос: а почему? Застройщики объясняют: мол, строительные материалы подорожали, зарплаты повысились, индекс строительно-монтажных работ растет и т.д.

А ведь и вправду, что входит в стоимость одного квадратного метра? Сколько там строительных материалов, самой работы, сколько на каждом квадрате зарабатывает застройщик?

В небоскребе квадратный метр дороже, чем в обычной панельке

Подземная парковка удорожает метр даже для тех, у кого нет машины

Не совсем правильно считать место для машины исключительно по метражу. Ведь в подземном гараже нужно сделать два выезда, предусмотреть аварийные выходы, провести вентиляцию, сделать дополнительные полосы для проезда, разворота, чтобы можно было спокойно заехать, развернуться и поставить машину на место.

Если посчитать всю площадь подземной парковки, то себестоимость ее квадратного метра будет около 600 долларов. Но ведь не занятые машинами пространства тоже надо оплачивать. Это как общие помещения на лестничных клетках. Вот и получается такой кусачий ценник для подземной парковки авто.

В дорогом метре виноваты сами покупатели?

Помимо себестоимости, в которую в том числе входит и работа строителей, проектировщиков и т.д., в ценник квадратного метра закладывают и другие издержки. Например, на содержание заказчика тратится 2,2 — 2,3%. Это технадзор, госстройнадзор , всевозможные отчисления на землю и т.д.

Маржа застройщику также идет. На вопрос, сколько можно заработать на одном квадратном метре в жилом доме, строительные компании отвечают пространное «по-разному». Единственное, в чем сходятся застройщики, что цену регулирует рынок. Сколько потребитель готов заплатить, столько и накинут маржи на один квадратный метр. Бывает, что типовая 10-этажка в хорошем по расположению месте продается дороже, чем 25-этажка с оригинальным проектом.

ВОПРОС РЕБРОМ

За счет чего можно снизить стоимость квадратного метра?

Сразу оговоримся: при итоговом расчете вам это сделать не удастся. Вы приходите к застройщику, смотрите проект и говорите либо «да», либо «нет». Дальше вы, как покупатель, стоимость квартиры уже не снизите. Что реально сделать для простого человека, так это отказаться от дополнительной чистовой отделки. Сэкономите примерно 150 долларов на одном квадратном метре. Но если в проекте заложена минимальная отделка (стяжки, штукатурка, подвод сантехники и т.д.), то отказаться от этих услуг вам уже не удастся. БРТИ при замерах сразу заметит изменения в проекте. А значит, нужно будет потратиться на новую экспертизу.

Так что снизить стоимость квадратного метра реально при проектировании. За счет чего? Например, поставить более дешевые лифты, недорогие окна, использовать дешевые материалы для отделки.

Если в доме предусмотрена свободная планировка, идет экономия на перегородках, их штукатурке. Правда, это увеличивает метраж квартиры.

ИНФОГРАФИКА

Из чего состоит себестоимость квадратного метра жилья?*

Белорусские строительные компании рассказали КП», из чего же на самом деле состоит цена одного квадратного метра. Фото: Екатерина МАРТИНОВИЧ

10% — отделочные материалы + работа

В мае в Минске начнется строительство первого дома по госзаказу. То есть там будут жить люди, имеющие право получить льготный кредит в банке. В 10-этажном двухподъездном доме будет 77 квартир. Еще перед тем как начать строительство жилья по госзаказу, чиновники говорили: мол, такие дома будут типовых потребительских качеств, то есть небольшой метраж и практически никаких излишеств. Подробнее о том, как на самом деле будут выглядеть квартиры для льготников >>>

Еще больше материалов по теме: «Беларусь: квартирный вопрос»

Продолжение статьи о жилищном строительстве, в которой мы детально рассмотрим экономику Застройщиков по различным схемам финансирования до реформирования 214-ФЗ и постараемся спрогнозировать, каким образом изменится рынок жилищного строительства после проведения реформ Закона о долевом строительстве.

Расчеты и примеры экономики строительства

Для наглядности приведем конкретный пример расчета строительства многоквартирного дома. Для понимания сути нам не требуется разбираться в сметах и делать емкие и сложные расчеты, достаточно оперировать укрупненными расчетами. В итоге мы упростим схему расчета без ущерба для общей экономики.

Определим начальные параметры объекта.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Застройщик получил всю документацию и определил стоимость строительства объекта, которая складывается из стоимости земельного участка, затрат на изыскательские и проектные работы, получение и выполнение Технических условий, материалов, благоустройства, строительно-монтажных работ, содержание службы заказчика и прочие.

Также немаловажно позиционирование объекта на рынке. В нашем случае мы рассмотрим самый массовый сегмент – «эконом» – что означает отсутствие каких-либо серьезных архитектурных фантазий, квартиры преимущественно небольшой площади, без отделки.

Стоимость 1 квадратного метра при продаже квартир в строящемся объекте зависит от многих параметров. Прежде всего от степени готовности объекта, его транспортной доступности, инфраструктуры и удаленности от МКАД.

Существует еще одна статья расходов, без которой реализация квартир, как и любого другого продукта, невозможна – это расходы на рекламу и содержание отдела продаж. Примем эти расходы за величину Р. Затраты на эту статью в среднем составляют 3% от цены проданной квартиры. В нашем случае P = 1500 руб/м2.

Теперь имеем достаточные данные, чтобы произвести промежуточные расчеты.

Вариант №1 — Идеальный вариант. В реальности почти не встречается: если Застройщик строит весь объект на собственные средства, то:

Доходность можно оценить как:

470 / 700 / 3 = 0,2 – что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 20% годовых. Данный показатель говорит, что потенциальному инвестору такой проект будет практически не интересен, поскольку доходность не значительно выше, чем банковский вклад, а риски значительно выше. При этом, если Застройщик будет пользоваться кредитными продуктами, его доход будет практически равен нулю.

Вариант №2. Самая распространенная схема реализации такого рода проектов. Суть данного варианта в том, что Застройщик продает квартиры в строящемся объекте по 214-ФЗ в течение всего срока строительства.

На данном графике видно, что Застройщик значительно раньше выходит в положительное сальдо и значительно меньше вкладывает средств, по сравнению с Вариантом №1. Такой моделью пользовались до 90% всех Застройщиков на рынке недвижимости.

При этом Застройщик потратит денежные средства только на создание объекта, т.е. на покупку земельного участка, проектирование и получение разрешения на строительство. Затраты на физическое строительство и выполнение Технических условий будут компенсироваться за счет продажи квартир. Поскольку продажа квартиры будет происходить в течение всего срока строительства, то срок реализации проекта будет равен сроку строительства – 2 года.

В этом случае доходность можно оценить следующим образом.

Стоимость затрат на земельный участок и проектирование составит ориентировочно 80 млн. рублей. Следовательно:

270 / 80 / 2 = 1,69, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 170% годовых. Данный результат показывает абсолютно реальную доходность большинства адекватных Застройщиков, но нуждается в комментариях.

Такие цифры являются не самыми большими в этой области бизнеса, и ниже можно привести пример еще более яркий, но нужно понимать, что это возможно только при условии благоприятных внешних факторов. Рынок недвижимости должен быть стабилен по спросу, поскольку строительство ведется за счет продаж квартир на этапе строительства и привлечения участников долевого строительства, и если динамика продаж не будет совпадать с динамикой строительства, то объект будет строиться дольше. Перенос срока строительства на более поздний может существенно сократить доходность и увеличить количество претензий от дольщиков. Другими словами, такая схема более рискованна и требует более продуманного управления. Но, тем не менее, она значительно более доходная.

Это интересно:  Председатель ЖСК - права и обязанности, назначение, увольнение 2019 год

Отдельно нужно сказать, что при такой экономике проекта Застройщик вполне может применять кредитные инструменты, для того чтобы сглаживать колебания поступления денежных средств от продаж и выдерживать график строительства. Такие кредиты, как правило, небольших объемов, не сказываются на доходности фатально.

Вариант №3. Возможно, такой вариант встречается нечасто, но, тем не менее, применятся некоторыми компаниями. Суть данной схемы несильно отличается от Варианта №2. Это лишь один из частных случаев, но в тех или иных вариациях часто встречается в строительстве, а именно: Застройщик хочет максимально уменьшить сумму первоначальных вложений в объект строительства и сразу перейти к этапу продаж, чтобы покрывать все свои расходы за счет дольщиков. Это позволяет ему получить строительный объект за меньшие деньги и увеличить доходность. Еще один частный случай в такого рода схемах – это приобретение земельного участка с проектом, т.е. всеми документами для начала строительства.

Существует два основных способа и комбинации из них, которые позволяют это реализовать.

Первый из них: купить земельный участок в рассрочку или оформить аренду с правом выкупа, что по сути одно и то же. Тем самым будущий Застройщик заплатит 20-30% от стоимости земли/проекта сразу, а оставшуюся сумму будет оплачивать по длительному графику, т.к. такие сделки не противоречат закону.

Второй из них – это предварительная продажа квартир Застройщиком на этапе, когда еще не все документы на строительство оформлены и не позволяют организовать продажу по 214-ФЗ. Привлекательная цена на квартиры притупляет осторожность многих покупателей, и такой формат продажи до сих пор присутствует на рынке. Это безусловный риск, на который Застройщик идет сознательно. За такую продажу предусмотрена административная ответственность в виде штрафа до одного миллиона рублей за каждый выявленный факт. Продав даже два десятка квартир, для погашения необходимых платежей и пуска строительства, Застройщик рискует только возможными незначительными издержками.

Проведем предварительные расчеты.

На данном графике видно, что Застройщик, при грамотно выстроенной схеме продаж, перекрывает все затраты с поступления денежных средств от «дольщиков» с превышением. По сути Застройщик получает прибыль на самом начале строительства объекта. Данные избыточные средства можно реинвестировать в аналогичные проекты, тем самым значительно повысив свою доходность. При этом первоначальные вложения в строительный объект в среднем колеблются от 5% до 10% от общей суммы затрат на проект.

173 / 20 / 1,5 = 5,76, что в процентном варианте означат ориентировочную доходность в 576% (!) годовых. Данный результат для некоторых Застройщиков не является шокирующим, правда такие стройки очень часто становятся проблемными, поскольку всецело зависят от рынка недвижимости и динамики продаж. Даже незначительное колебание рынка может остановить авантюрного Застройщика. Но при благоприятном «климате», когда стоимость и спрос в квартирах постоянно растет, такие схемы дали возможность совершенно неизвестным и небольшим компаниям дорасти до крупнейших Застройщиков.

Как всегда, медаль имеет две стороны, и данный вопрос не исключение.

С одной стороны, возможность получения сверхдоходов при использовании тех или иных схем дало возможность появлению ныне крупнейших известных строительных холдингов, которые грамотно распорядились средствами и «выросли» до стабильно развивающихся корпораций. В данных компаниях не видят сложностей при адаптации к изменениям в законодательстве и повышенным требованиям к Застройщикам.

С другой стороны, конечно, наличие таких «свобод» в законодательстве и требованиях в области жилищного строительства привело к появлению множества недобросовестных Застройщиков и откровенно мошенническим действиям. Как следствие, в стране появилось множество недостроенных домов и «обманутых дольщиков». И эта проблема, в том числе, подтолкнула Правительство на пересмотр 214-ФЗ и ужесточение требований к Застройщикам.

Если сравнивать, что было до внесения поправок в Закон и что будет после реформы 214-ФЗ, то, как и во всем, можем выделить и большие плюсы и серьезные минусы.

Из минусов нужно сразу отметить, что изменения в законодательстве произведут серьезную «чистку» в рядах многочисленных Застройщиков, и категории «мелких» и «средних» вымрут как факт, поскольку не смогут соответствовать новым требования 214-ФЗ. На рынке останутся только «крупные» игроки, которые будут диктовать свои условия на рынке, а для потребителя это будет означать повышение стоимости квартир на 25-40%.

Если детально рассмотреть структуру повышения стоимости, то стоимость кредитных средств составляет около 16-20%, стоимость страхования ответственности Застройщика составит ориентировочно 5-6%. И, конечно, нельзя сбрасывать со счетов некую монополизацию рынка, которая увеличит стоимость квартир в сложно предсказуемые диапазоны.

Еще одно негативное последствие для рынка в целом – изменится гибкость. Как правило, именно небольшие Застройщики оперативно могут реагировать на изменения рынка и предлагать наиболее интересные форматы недвижимости, ввиду их масштаба и жизненного цикла.

Как уже ранее упоминалось, можно ожидать, что с рынка уйдут до 60% Застройщиков по причинам описанным выше. Данный процент может серьезно увеличиться, когда в условиях работы Застройщиков появится проектное финансирование и обязательное участие Банков.

Проблема заключается в том, что банки в принципе не рассматривают жилищные строительные проекты как ликвидные и крайне придирчиво относятся ко всем Застройщикам, которые не подконтрольны банковским структурам или которые не имеют весомого административного ресурса.

Структура рынка новостроек сейчас будет серьезно меняться, и можно предположить, что для конечного потребителя это означает повышение цен, а для бизнеса означает консолидацию и монополизацию рынка.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

— На какой стадии находится развитие вашей компании?

— Развитие на стадии развития. Мы считаем, что сектор, в который мы больше пяти лет назад вступили — малоэтажное и многоквартирное жильё, — расширяющийся. У нас практически каждый год увеличиваются объёмы. Первый двадцатиквартирный дом был построен в 2008 году. Потом построили сорока­квартирный дом, сейчас заканчиваем строить дом на 60 квартир. Следующий объект будет на 80 квартир. В 2013 году у нас должно произойти существенное увеличение объёмов, заложены основы для более крупных проектов. Поэтому один из выводов — малоэтажное многоквартирное строительство экономического стандарта наилучшим образом подходит для приложения сил.

— Во время кризиса этот сегмент бурно развивался, но из-за проблем с законом что-то пришлось сносить.

— Действительно, практика, существовавшая до 2010 года, предполагала не совсем легальный способ такого строительства и ввода жилья в эксплуатацию. То есть это был несколько дикий рынок. Под видом индивидуального дома строились многоквартирники, потом через суд вводились, возникали проблемы с соседями, вопросы со стороны стройнадзора, прокуратуры. Сейчас дикий этап закончился. Все строители понимают, что так нельзя, что надо строить с разрешениями и экспертизой. Теперь это изначально качественный архитектурный проект, учитывающий все градостроительные нормативы, СНИПы, как и у любого крупного строителя. Это изначально юридически многоквартирный дом. И для того, чтобы получить право строить такой дом, нужно пройти публичные слушания, что занимает несколько месяцев. Это уже цивилизованный способ, который позволяет в середине строительства и банковский кредит получить, и при небольшой рекламе во время строительства продать квартиры, что мы, собственно, и делаем. У нас, когда строительство дома заканчивается, все квартиры уже проданы.

— В чём экономический эффект? Ведь большие многоквартирные дома строят потому, что существует экономия от масштаба. А если вы оформляетесь так же, как любой многоквартирный дом, а строите маленький, то себестоимость метра должна быть выше.

— На самом деле себестоимость метра у нас оказывается несколько ниже — у каркасно-монолитной шестнадцатиэтажки и трудоёмкость выше, для её строительства нужно больше людей, больше затрат на создание каркаса и монолита — и по срокам дом быстрее, чем за три года, построить не получается. А при таких сроках себестоимость подбирается к 40 тысячам за квадратный метр при любой технологии. Основное наше конкурентное преимущество — это скорость строительства. Если бы бумажки отнимали не годы, а три-четыре месяца, мы бы сам дом возвели за девять месяцев. У нас такая практика есть, когда не было бюрократических вопросов, первые два дома мы построили очень быстро. Если мы строим дом в течение года, то себестоимость не выходит за 25 тысяч рублей — причём это наши затраты при строительстве в центре Ростова. Если рассматривать ближний пригород, скажем, Аксай, то там затраты ещё на 5 тысяч меньше, из-за стоимости земли — а значит, можно с удовольствием продавать в пределах норматива, который существует для бюджетников, ветеранов, переселенцев и прочее. Я думаю, что постепенно конкурентные преимущества, которые существуют у мало‑ и среднеэтажного строительства, будут нарастать, потому что людям нравится покупать квартиры в клубных небольших домах, иметь высокий комфорт проживания за те же деньги — это лучше, чем залезать в шестнадцатиэтажку, когда и машину негде поставить, и вокруг муравейник.

— Уточните, жильё с какими критериями попадает в категорию мало‑ и среднеэтажного?

— Малоэтажное — до трёх этажей, среднеэтажное — от 4 до 10. Наш формат — до 6, при этом мы считаем, что наземных этажей больше четырёх делать не надо. Наш Градостроительный кодекс предписывает считать все этажи — и наземные, и подземные, цоколь, подвал, чердак. Технология, на которую мы опираемся, — многослойная стена немецкой разработки, глубокинский самонесущий силикатный камень, который позволяет не применять каркасно-железобетонные конструкции в домах высотой до пяти этажей. Кроме того, мы понимаем, что людям приятнее покупать относительно небольшое жильё — чтобы было немного соседей, хороший двор, место, куда поставить машину. То есть архитектурная часть должна быть более качественной, чем у шестнадцатиэтажек, которые втиснуты в уже имеющуюся городскую среду. Поэтому мы считаем, что этот сектор будет развиваться достаточно интенсивно.

Конечно, самый центр Ростова — это отдельный разговор, там, скажем прямо, не наше место. Необходимо, чтобы власти города и области находили механизмы комплексной реконструкции центральной части. А ближний пригород и Ростовская агломерация будут развиваться на восток и на запад, в сторону Таганрога, на Батайск, Азов. Это идеальное пространство, где можно строить малоэтажное жильё.

К сожалению, большинство чиновников и специалистов малоэтажными считают индивидуальные коттеджи, дома, блокированные таунхаусы — то, что в один-два уровня. Вот это ошибка. На самом деле малоэтажные многоквартирники имеют право стать основным сектором. На них и спрос будет всегда хороший, и в строительстве они достаточно быстрые, и технологии можно использовать местные — их окажется достаточно, чтобы построить в области строительный конвейер и выпускать тот самый один квадратный метр на каждого жителя, о котором говорится уже 10 лет, но до которого нам ещё как до луны.

Это интересно:  Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов - Жилищный кодекс Российской Федерации 2019 год

— Сколько вы строите сейчас? Какие проекты ведёте?

Сейчас мы заканчиваем дом, у которого около шести тысяч квадратных метров, и начинаем ещё трёхподъездный дом на шесть тысяч квадратных метров. Начинаем также проект, в котором за три года будет построено 60 тысяч квадратных метров. Это в Аксае. Земля есть. Мы провели конкурс проектов, в котором участвовали и питерские архитекторы, и немцы, и несколько ростовских архитектурных мастерских. В результате получили хорошую архитектурную концепцию. Это проект под условным названием «Верещагино». Мы выполняем функции заказчика, генподрядчика и девелопера. Хотя при таком проекте должно быть несколько мощных строительных компаний, которые смогут, например, дорогу с двух сторон строить, а четырёхугольный участок — с четырёх углов.

Мы будем строить район на две тысячи жителей, там по генеральному плану Аксая расположится детский сад, планируется школа, запроектированы места для спортивных сооружений. Это будет хороший район — край Ростова, край Аксая. По сути, проект работает на развитие агломерации. Сейчас мы проводим проектно-изыскательские работы и планируем в 2012 году заложить несколько фундаментов. Это стартовый этап. Следующий год будет посвящён массовому строительству, половину объёмов этого комплекса мы планируем возвести в 2013 году.

— Какие районы для вас привлекательны с точки зрения пространственного развития Ростова?

— Северное направление, на Новочеркасск, очень перспективно, постепенно там начнут появляться посёлки, там же разместится новый аэропорт, и в центр Ростова можно будет доехать за то самое время, в течение которого мы сейчас едем с Северного или Западного по пробкам. Это обеспечит хорошую транспортную доступность. Направление в сторону Таганрога тоже имеет определённый потенциал, но там военный аэродром сохраняется, поэтому посёлки можно создать ближе к Таганрогу.

— Вы выступали с идеей создать в области так называемый жилищный конвейер. О чём речь? Вы хотите помочь руководству области найти инструмент, который позволил бы строить по одному квадратному метру на человека в год, или привлечь внимание к тому сегменту, в котором вы работаете?

— Если исходить из того, что населению это надо — а населению это надо: спрос есть! — то дальше нужно не мешать. Строители с удовольствием все эти метры построят. Нужно научиться вовремя построить дорогу, вовремя провести воду, газ, электричество. То есть, если инфраструктура не будет отставать, то эти три миллиона квадратных метров через три года станут не научной фантастикой, а вполне реальным бизнесом.

Мы сейчас малоэтажный многоквартирный дом строим за девять месяцев. А времени реально уходит два с половиной года. Если убрать непроизводительные расходы по времени, по деньгам, которые занимают полтора года из этих двух с половиной, то мы за это же время построим два дома. Производительность в два раза выше, себестоимость снизится на 20 процентов, рабочих мест будет вдвое больше, налогов мы заплатим в два раза больше. Строительный бум и экономическое чудо. Надо только запустить.

— На что уходят эти лишние полтора года? С чего надо начинать разматывать клубок?

— Процедуры прохождения публичных слушаний искусственно затянуты. Слушания по предыдущему дому у нас отняли девять месяцев, сейчас по новому дому мы уже четвёртый месяц проходим — и конца не видно. Потом начинается проектирование, строительный план, экспертиза. Мы в августе 2011 года с четырёхэтажным кирпичным домом дошли до экспертизы, и на сегодняшний день у нас ещё нет решения, позволяющего дальше строить. Это просто произвол. То же самое с получением технических условий — вода, газ, электричество — очень долго, очень дорого, нет партнёрских отношений и нет конкуренции. В этом нужно навести элементарный порядок, чтобы жилищный конвейер действовал по примеру большого завода — я сам 15 лет работал на «Атоммаше». Жилые дома должны выходить с конвейера, как комбайны с «Ростсельмаша». У всего нашего конвейера не хватает директора завода. До сих пор мы выходим и, как бедные родственники, пытаемся получить техусловия, разрешение на строительство. Нас на каждом этапе тормозят. Если эти тормоза убрать и помогать решать вопросы с монополистами и дорогами, у нас возникнут условия для строительного бума.

Агентством стратегических инициатив разработана дорожная карта, показывающая, как снимать барьеры, чтобы мы были не на 120, а на 20 месте в мире по инвестиционному климату. Мин­экономики внесло эту дорожную карту в правительство. Там указаны два риска: потеря качества и безопасности строительства при увеличении скорости, и второе — на местах чиновники это дело будут саботировать. Нужно начать со второго риска. Любой руководитель, который отвечает за свою территорию, должен понять, что это его кровное дело. Нужно вводить персональную ответственность для всех тех, кто задействован в строительстве. Я как застройщик кровно отвечаю за то, чтобы дом не сгорел и не рухнул. То же самое должно быть для проектировщика, эксперта, инспектора. Когда есть команда проекта, каждый член которой лично отвечает за дом, государство вообще не нужно.

— Каким должен быть центр этой системы?

— Должен быть некий штаб, который бы состоял не только из чиновников, а в первую очередь из специалистов, экспертов, учёных, журналистов, которые формулировали бы необходимые управленческие решения. Сейчас к нам на Юг пришла Ассоциация малоэтажного строительства (НАМИКС), которая уже создала региональный совет, курирующий Ростов, Краснодар и Ставрополь. То, что уже наработано в других регионах, может быть использовано здесь нашими малыми предприятиями. Это даст возможность воспользоваться авторитетом этой организации и её связями с теми структурами, которые призваны помогать жилищному строительству: Фонд РЖС, ТЖС, ВЭБ и т.д. — много институтов, которые могли на подготовленную почву внести ресурсы строительства и оживить эту отрасль достаточно быстро. Потенциал этой структуры можно использовать в работе штаба: это должен быть небольшой орган — 10–15 человек, которые знают строительный рынок и хотят его изменить. И они рекомендуют органам власти принять то или иное решение. Но пока мнение строительных ассоциаций и отдельных строителей никак не доходит до исполнительной власти.

— С чего должна начать власть?

— Признать, что строительная отрасль — это большой завод, что ответственность за работу конвейера — на профильном министерстве. Признать себя дирекцией, определиться с планом выпуска продукции, с технологиями, с нормальной конкуренцией. Создать условия для строительного бума. О том, что строить на каждого жителя надо не менее квадратного метра, говорят и президент, и премьер. Нужно сделать первые шаги, чтобы этот конвейер заработал.

— Вам не кажется, что эта метафора строительной индустрии области как единого завода на деле выглядит устрашающе? Ведь если эту систему будет выстраивать чиновник, то там многим места не найдётся. И вы были бы довольны, если бы вам говорили, сколько строить?

— Я был бы доволен, если б мне сказали, что на этих земельных участках можно строить столько-то, что у нас есть десятки строительных компаний, которые конкурируют по срокам, качеству и технологиям. Подход к строительному конвейеру как к заводу — это перемена мышления руководителей, которые отвечают за территорию. Они должны понимать, что по инициативе малых предприятий ничего не изменится. Их будут душить монополисты, их будут душить силовики, и сроки останутся такие же, как сейчас, и население останется не удовлетворено ни качеством, ни количеством. Всё это нужно сломать.

— А если ничего не изменится, как вы видите свои перспективы?

— На наш век хватит работы и земельных участков, на которых есть приемлемая инфраструктура. Спрос достаточно большой, этого достаточно, чтобы ближайшие 10–15 лет строить каждый год немного больше жилья. Мне бы хотелось, чтобы Ростов всё-таки превратился в процветающий, привлекательный с деловой точки зрения город, который быстро бы приближался к Европе, а не скатывался бы в сторону Калмыкии или других депрессивных регионов.

— В Ростове на самом деле все говорят о том, что спрос невелик. У вас этой проблемы вообще не существует?

— Я занимался 10 лет наукой — ипотекой, спросом. Если в Ростовской области за 10 лет построить 30 миллионов квадратных метров, то они все будут раскуплены, и ещё останется неудовлетворённый спрос. То есть мы дорастём с сегодняшнего уровня в 18 квадратных метров, которые приходятся на одного жителя, причём треть из них — это ветхое, аварийное, убогое хрущёвское жильё, до хотя бы 30 квадратных метров на человека более комфортного, среднего уровня жилья. И это мы дойдём только до половины того, что уже есть в Европе — Франция, Германия, особенно Норвегия, имеют 50–60 квадратных метров на человека и продолжают строить по квадратному метру на жителя в год. Можно перемножить количество российских жителей на количество квадратных метров и исходить из того, что 45 процентов нашего населения — это платёжеспособный средний класс, который и хочет, и может улучшить жилищные условия. То есть спрос на ближайшие 10 лет, если организовать строительный бум, — будет.

Есть целый ряд до сих пор пустующих домов, которые были заложены ещё до кризиса. Это сектор элитного жилья в центре города — оно строится для одного процента населения. Это проблемы определённого круга людей, которым нужен имидж, а не жилищная политика области. Всё остальное — Левенцовка или крупные районы с массовой застройкой севернее Орбитальной — это такое продолжение советской технологии, когда все работают в центре, а живут в спальном районе, на Северном или Западном. К сожалению, наших ветеранов, инвалидов вселяют в эти квартиры, вроде бы решая социальные вопросы, но на деле счастья в таких домах немного. Конечно, это новое жильё. Но я считаю, что дом должен быть клубным, в три-четыре этажа, чтобы был свой двор, место для парковки, место, где играют дети, чтобы соседи все друг друга знали, — и это совсем другой образ жизни.

— А что мешает строителям в рамках ассоциаций или на основе личных контактов обращаться к власти с какими-то коллективными предложениями?

Статья написана по материалам сайтов: vseon.com, www.kp.ru, dmstr.ru, expert.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector