+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Сдача квартиры в аренду: можно ли не платить налог 2019 год

Сдать квартиру в аренду на 11 месяцев налоги не платим – это довольно выгодный бизнес на сегодняшний день. Но существует много подводных камней, с которыми нужно быть знакомыми для правильного налогообложения. Если у хозяина есть несколько жилищ, то можно оформить себя как юридическое лицо и в данном направлении оплачивать проценты в налоговую службу. Но многие граждане стараются обходить налоговые обложения.

Сдачи квартиры в аренду без уплаты налогов, насколько легальна данная процедура или как правильно поступить в данной ситуации — важные аспекты, которые интересуют многих собственников.

Конечно же, все обладатели арендной жилой площади нуждаются в грамотной консультации со специалистом. Законодательством страны предусмотрены статьи, в которых указано, что доход должен облагаться налоговым обязательством. Но данный пункт содержит много нюансов и тонкостей, которые необходимо обязательно знать.

Вычеты зависят от следующих пунктов:

  1. Гражданин, который сдаёт в аренду жильё, должен уплачивать налог в размере 13%. Ежегодно следует сдавать всю документацию, договоры, что касаются сделки.
  2. Частный предприниматель может пользоваться упрощённой программой, сумма которой составляет 6%. Оплата должна проводиться один раз в квартал, к этой сумме добавляется взнос в Пенсионный фонд.
  3. Патент покупается физическим или юридическим лицом, которое имеет несколько квартир или дорогостоящих апартаментов. Стоимость такого документа зависит от параметров жилья.

Следует помнить, что в случае, когда владелец квартиры зарегистрировал своё жилье и платит регулярно налоговый минимум, то во время сложностей он защищается юристом. Арендатор имеет полное право обратиться в суд, если жилец не выполняет правила договора.

Договор аренды квартиры – это важный документ, который следует составлять с юристом, чтобы были учтены все тонкости и нюансы.

Есть ряд определённых лазеек, что помогут избежать налоговой арендной платы. Сдача квартиры на 11 месяцев позволит избежать уплаты налога, но существуют определённые требования, чтобы сделка имела успех. Только грамотно составленный договор позволит обойти налогообложение.

Не платить налоги легально достаточно просто: нужно создавать договоры при сдаче в аренду на месяцы. Такие договоры не подлежат налогообложению, их не нужно регистрировать в государственных органах, поэтому налоговики не могут требовать уплатить какую-либо долю от сделки.

Нужно ли платить налог на сдачу квартиры? Согласно законодательству, да, но можно обойти данный нюанс, зная все тонкости и особенности составления договора.

Надо ли уплатить налог на сдачу жилья? В законодательстве прописано, что имеется определённая налоговая ставка, которую можно легально обойти, зная свои права.

Следует учитывать такие пункты при составлении договора:

  1. Чтобы обойти налогообложение, следует составлять сделку на срок менее 1 года. Максимальные сроки, что не облагаются налогом, это 360–364 дня. В таком случае наём происходит без обложений.
  2. Безмолвное пользование апартаментами также позволит избежать дополнительных выплат. Если сдаётся жилье, то следует оформить акт безвозмездного использования, в котором будут прописаны все нужные условия между обеими сторонами. Стоит обратить внимание на пункт оплаты, в котором не должно стоять никакой суммы. При таком договоре контролирующие органы не смогут предъявить никаких претензий по уклонению от налогов.
  3. Отсутствие договора: если сдавать квартиру без документального соглашения, то оплачивать пошлину просто нет оснований, но существует риск для обеих сторон из-за невыполнения устных договорённостей.
  4. Умолчание о том, что сдаётся квартира, как вариант возможно, но оно не эффективно. Хотя таким способом пользуется не один арендатор, ведь 13% годовых довольно внушительная сумма.

Сдавать квартиру на короткий срок — это легальный способ, по которому налоги не платим, этот пункт прописан законодательством.

Конечно же, аренда помещений — это довольно непростой процесс, который зависит от выполнения всех соглашений обеими сторонами. Для того чтобы не возникало лишних беспокойств, стоит ознакомиться со всеми особенностями подготовки жилья к сдаче в аренду. Важным пунктом является страхование квартиры, в таком случае у каждого есть гарантии, что сдавали, то и останется.

Аренда – это сделка, которая должна включать все нюансы и тонкости, поэтому так важно максимально обезопасить себя от малоприятных ситуаций. При официальном налоге от сдачи и пользования квартирой заплатит именно хозяин жилья, поэтому стоит все пункты соглашения тщательно продумать с юристом. Конечно же, такой документ будет стоить определённой суммы, но в этом случае будут учтены все тонкости процесса, а владельцу не нужно будет беспокоиться о своём решении.

На сегодняшний день можно обратиться за помощью к риелтору, в таком случае всеми делами занимается обученный человек, который будет учитывать все пожелания. С ним также нужно составить договор, в котором будут прописаны все возможные пункты дальнейшей работы. Риелтор занимается поисками клиента и всеми бумажными делами, хозяину жилья нужно только одобрить результат и передать ключи съёмщику.

Если арендаторы сдали жилье через риелторскую контору, то можно быть уверенными в легальности процедуры.

Уклонение от налоговых обязательств позволяет не уплачивать определённые суммы в государственную казну, но это не позволяет устранить ответственность.

Для того чтобы не являться нарушителем закона, необходимо раз в году заполнять декларацию, а также вовремя исполнять иные налоговые обязательства. Если поданы в документах неверные сведения, то возможно получить штрафные санкции.

Платить ли налоги или уклоняться от них — это выбор каждого, но стоит помнить, что существуют легальные пути, которые помогут обойти неприятности стороной.

Большинство граждан, которые сдают жильё, даже не подразумевают о возможной ответственности. Поэтому именно юридическая неграмотность приводит к штрафным санкциям.

Для того чтобы максимально обезопасить себя, а также сделать всё правильно, нужно проконсультироваться со специалистом. Чтобы правильно провести сделку, нужно оформить договор на 11 месяцев, который потом можно продлить в случае необходимости. Такой подход позволит сделать всё правильно.

На сегодняшний день данный вид бизнеса имеет большой спрос, что может быть хорошим источником дохода. Для избегания многих острых углов следует внимательно заключать договоры с учётом всех требований и возможных нюансов.

Следует помнить простые пункты:

  • годовая ставка для физического лица составляет 13%;
  • при наличии патента – 6%;
  • договор лучше составлять чуть менее чем на один год.

Дополнительные правила каждому желающему могут подсказать в юридической консультации. Правильно составленный договор – это уже залог легальности сделки.

Доходы от сдачи в аренду жилья в России относятся к наиболее популярному методу получения пассивного заработка. Для многих это вообще основной и даже единственный доход на протяжении многих лет, особенно если квартира (или несколько квартир) достались по наследству. Достаточно посмотреть, как растёт рынок хостелов.

Средняя цена сдачи квартир по городам РФ очень сильно варьируется, естественно, что в столице она максимальная, в регионах значительно меньше, но даже в самых глухих провинциальных городишках это сумма не меньше МРОТ. И у многих предприимчивых граждан возникает соблазн не уплатить налоги с этого дохода.

Некоторые думают, что если не регистрировать аренду жилья, то и не надо уплачивать налоги. Однако это ошибочное заблуждение. По закону гражданин обязан подать налоговую декларацию не позднее 30 апреля следующего года за предшествующий год, в котором были получены какие-то доходы. При этом подавать декларацию гражданин обязан даже если сдавал квартиру всего 1 день и получил при этом доход.

Иными словами, если вы опоздаете со сдачей налоговой декларации, то вам грозит штраф 1 тысяча рублей. В принципе эта форма наказания не самая страшная, но лучше стараться не нарушать и в сроки укладываться.

Зато, если налоговики уличат лицо в заведомом мотиве уклониться от уплаты налога со сдачи квартиры, тут уже вступает в силу уголовная ответственность.

Уклонение от уплаты налогов физлица или ИП по Статье 198 (пункт 1) УК РФ наказывается (в зависимости от степени тяжести):

  • Штрафом от 100 000 до 300 000 рублей
  • Лишением свободы до 1 года
  • Осуждением на срок от 1 до 2 лет
  • Арестом до 6 месяцев
  • Принудительными работами до 1 года

Уклонение от уплаты налогов физлица или ИП в особо крупном размере по Статье 198 (пункт 2) УК РФ наказывается (в зависимости от степени тяжести):

  • Штрафом от 200 000 до 500 000 рублей
  • Лишением свободы до 3 лет
  • Осуждением на срок от 1,5 до 3 лет
  • Принудительными работами до 3 лет

Отслеживать лиц, уклоняющихся от уплаты налогов, будут не только сотрудники налоговых инспекций. К этому делу могут подключить неравнодушных соседей, которые с радостью нажалуются участковому, тем более, если у вас с ними натянутые отношения.

Нужно ли платить налог с аренды квартиры за 11 месяцев? Такой вопрос часто можно встретить на форумах и в социальных сетях. Есть одна юридическая особенность, которая путает людей.

Во-первых, налог с аренды нужно платить всегда, вне зависимости от срока сдачи (хоть на 1 день, посуточно).

Это интересно:  Санитарные нормы и правила для жилых помещений 2019 год

Во-вторых, при оформлении договора найма (между физическими лицами) или договора аренды (если вы сдаете жилье как юрлицо или ИП) на срок 11 месяцев и менее (точнее, на срок меньше 1 года) вам не нужно регистрировать этот договор в Росреестре.

Из-за того, что граждане освобождены от необходимости обязательной регистрации данной сделки в Регистрационной палате, у некоторых возникает искаженное понимание закона – якобы это может означать, что с такой аренды не надо платить никаких налогов. Но этот вывод ошибочный. Даже если договор не надо регистрировать в Росреестре, ответственность по уплате налогов остается. Ведь вы получили доход.

Но часто граждане скрывают свои доходы от государства, в надежде, что им ничего за это не будет и никто ничего не узнает.

Средние цены на аренду по городам ЧМ-2018

В Москве после Чемпионата мира по футболу 2018 власти города решили начать борьбу с такими уклонистами, поскольку по самым скромным подсчетам городская казна потеряла на этом сотни миллиардов рублей.

Хотя граждане прибегают к самым изощренным методам спрятать свои доходы от надзорных органов.

Не все знают, но есть несколько законных путей как не платить налоги от аренды жилья. Наиболее распространенных вариантов два:

  • Сдавать жилье родственникам
  • Снизить арендную плату в договоре (от которой считается налог) до оплаты коммунальных услуг

Если выполняется любое из этих двух условий, то налоговым органам сложно будет доказать факт извлечения прибыли и подтвердить уклонение от уплаты налогов.

С другой стороны некоторые хозяева квартир идут по пути нарушения закона и подстраховываются такими способами:

  • Не оформляют договор аренды
  • Не выдают расписок после получения денег наличными от жильцов

На самом деле в ближайшие годы государственные службы будут приводить эти нелегальные источники доходов к выходу из тени – курс на пополнение бюджета уже взят. Достаточно лишь вспомнить о повышении пенсионного возраста с 1 января 2019 года и об увеличении НДС.

Сдать жилье с помощью интернета сегодня стало гораздо легче, чем прибегать к услугам агентов или самому искать жильцов по соцсетям или клея объявления по столбам.

В интернете существуют 4 крупнейших онлайн сервиса по сдаче жилья:

  • сдача квартиры через букинг
  • сдача квартиры через airbnb
  • сдача квартиры через Авито
  • сдача квартиры на Яндекс.Недвижимость

В крупных городах, например в Москве, Санкт-Петербурге, распространен способ сдачи квартиры через агентство потому, что арендаторами часто выступают юридические лица, владеющие сразу несколькими объектами, для которых переложить рутину на плечи посредника гораздо выгоднее.

Онлайн сервисы для поиска квартирантов

Но те, у кого сдается одна квартира или даже комната, чаще прибегают к помощи онлайн сервисов. Удобнее всего найти жильцов через букинг или airbnb, поскольку этими сервисами пользуются продвинутые и наиболее платежеспособные люди. Доска объявлений Авито пользуется популярностью в городах поменьше.

Налоговики планируют изучать прежде всего сайты Авито и Яндекс.Недвижимость, поскольку это российские интернет площадки и получить к базе данных этих сайтов им проще. В частности, московские власти будут выявлять собственников квартир, которые регистрируются на Авито или Яндексе, предлагая объекты в аренду, и не платят налогов.

Получается, что в Москве официально сдают квартиры и честно платят налоги лишь около 10% граждан.

Существует три способа, позволяющие легально сдавать свою недвижимость в аренду и получать с этого законную прибыль, которую разрешает государство.

Этот способ с одной стороны самый удобный, потому что не нужно регистрироваться в налоговой в качестве ИП и заниматься разными бухгалтерскими делами. Но с другой стороны этот способ может оказаться не самым выгодным для собственника квартиры из-за того, что нужно будет заплатить государству 13% со всех доходов от аренды. Это подоходный налог или НДФЛ.

Суть этого варианта проста:

  • В налоговую 1 раз в год подается декларация по форме 3-НДФЛ

К налоговой декларации прикладываются следующие документы:

  • Договор найма квартиры с указанием стоимости арендных платежей
  • Акт приемки квартиры
  • Расписки (при наличной оплате)
  • Выписку с банковского счета (при безналичной оплате)
  • Правоустанавливающие документы на право распоряжаться данной недвижимостью

Этот вариант сдавать квартиру легально может стать наиболее выгодным с позиции расходов.

Суть этого способа такова:

  • Необходимо зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем, работающим по УСН-6%
  • ИП платят 6% подоходного налога вместо 13% и подают налоговую декларацию
  • ИП платят страховые взносы в Пенсионный фонд, ФСС и ФОМС

Этот вариант заключается в упрощении бюрократических процедур и к фиксированной ставке налога, которая рассчитывается в зависимости от площади объекта и расположения.

  • Зарегистрироваться ИП
  • Приобрести патент для сдачи квартиры
  • ИП платят 6% подоходного налога вместо 13% и подают налоговую декларацию
  • ИП платят страховые взносы в Пенсионный фонд, ФСС и ФОМС

Данный вариант предпочтителен, если цена аренды высока. Например, в Москве за квартиру площадью до 50 квадратных метров цена патента может колебаться от 15 до 30 тысяч рублей в год.

Если у человека имеется свободное помещение, он может сдать его в аренду. Выполнение действия позволяет окупить содержание жилья и даже заработать. Однако сделка должна осуществляться в соответствии с нормами действующего законодательства. Если человек не платит отчисления в казну государства, его может ожидать ряд негативных последствий. Эксперты советуют сразу разобраться, чем грозит сдача квартиры в аренду без уплаты налогов.

Обязанности плательщиков налогов могут существенно различаться в зависимости от их статуса. Этот факт отразится и на возможных санкциях.

Обычно меры, применяемые в отношении организаций, более суровые. Эксперты не советуют нарушать положения действующего законодательства. О том, какие нормативно-правовые акты регулируют сдачу помещения в аренду, об ответственности нарушителей, а также о том, как законно сдать помещение, поговорим далее.

Доход, который был получен, может облагаться следующими видами налогов:

  • НДФЛ;
  • налогом на прибыль;
  • налогом, устанавливаемым при использовании специальных режимов налогообложения.

В соответствии со статьей 19 НК РФ, налогоплательщиками являются физические лица и организации, которые получают доход и должны выплачивать налоговые отчисления в пользу государства. Статус оказывает существенное влияние на обязанности граждан и организаций.

Организации имеют право использовать в качестве режима налогообложения ОСН или УСН. В первом случае компании, которые занимаются предоставлением недвижимости в аренду и получают доход, должны вносить отчисления в бюджет государства на прибыль. Размер базовой налоговой ставки составляет 20%.

Если человек сдает квартиру и получает от этого доход, он обязан подать налоговую декларацию. Документ оформляется по форме 3-ндфл. Декларацию нужно передать в налоговую по месту постоянной регистрации до 30 апреля года, который следует за отчетным периодом. Сам платеж нужно внести в бюджет государства до 15 июля. Закон позволяет уменьшить налоговую базу, с которой взимается платеж. Уменьшение осуществляется на размер вычета.

Правом на его получение обладают следующие категории граждан:

  • лица, осуществляющие дополнительные взносы на пенсионное страхование;
  • граждане, которые перечисляют часть полученной прибыли на благотворительность;
  • люди, купившие или построившие недвижимость за свой счет или с использованием кредитных средств;
  • граждане, которые оплачивали медицинские услуги или покупали лекарства по назначению врача;
  • лица, вносившие плату за собственное обучение или в образовании детей.

Размер налогового вычета может существенно меняться. Так, если была приобретена квартира, возврат будет предоставлен с суммы до 2 млн. руб. Использование кредитных средств повысит значение показателя до 3 млн. рублей.

Если индивидуальный предприниматель получает доход со сдачи квартиры, он сможет выбрать один из специальных режимов уплаты налогов. Если выплата осуществляется по УСН, ИП самостоятельно определяет способ, на основании которого будет производиться формирование налоговой базы. Если в ее состав войдет только полученная прибыль, вносить отчисления в бюджет необходимо по ставке 6%. Если используется налоговый режим «доходы минус расходы», ставка составит 15%. Индивидуальные предприниматели обязаны предоставлять декларацию ежеквартально.

ИП имеет право уплачивать налоги при помощи патентной системы. Она более предпочтительна. Чтобы реализовать вышеуказанный налоговый режим, в каждом субъекте РФ законодательно определяется примерный размер прибыли предпринимателя за год в зависимости от вида деятельности. Это величина и становится возможной налоговой базой. Отчисления в бюджет осуществляются по ставке 6%. Предоставлять налоговую декларацию не нужно.

Незаконная сдача жилья в аренду чревата применением штрафных санкций. Их размер напрямую зависит от того, какая именно норма была нарушена. Так, если человек не выполнил положения статьи 122 НК РФ и не заплатил налоги, в его отношении будет применено денежное взыскание в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Значение показателя зависит от того, было ли правонарушение совершено умышленно.

Если гражданин получил доход и не предоставил налоговую декларацию, он нарушил статью 119 НК РФ. В этом случае предстоит заплатить 5% от взноса, который необходимо было перечислить, за каждый месяц задержки.

Это интересно:  Письмо минрегиона от 28.08.2012 № 22567 ВК/14 2019 год

В отношении нарушителя, сдававшего помещение без договора, могут быть применены следующие санкции:

  • денежное взыскание;
  • привлечение к принудительным работам
  • лишение свободы;
  • арест.

Во внимание принимается степень тяжести преступления.

На практике собственники стремятся лишь получать максимальный доход от сдачи жилья в аренду. Многие хозяева квартир не утруждают себя составлением договоров. Из-за нелегальной сдачи жилья может страдать не только бюджет государства, но и соседи.

Если владелец квартиры смотрит только на количество денежных средств, которые ему готовы предоставить клиенты, не разбираясь при этом, кого именно он пускают, поведение съемщиков нередко может выходить за рамки дозволенного.

Если сложилась подобная ситуация, соседи имеют право пожаловаться на арендодателя в уполномоченный орган, написав соответствующее заявление. В первую очередь стоит сообщить о сложившейся ситуации участковому. Он имеет право выяснить, на каком основании граждане проживают в помещении.

Если будет выявлено, что в квартире живут мигранты или лицо без регистрации, представитель уполномоченного органа вынес постановление о наложении административного штрафа. Такое правило закреплено в статье 19.15.1 КоАП РФ. Если в помещении незаконно живут иностранные граждане, рекомендуется обратиться в миграционную службу. Представители налоговой службы заинтересованы в сообщениях о нелегальной сдаче помещений в аренду. Потому жаловаться на незаконное предпринимательство можно и в ФНС. По факту обращения представитель уполномоченного органа вызовет собственника для дачи пояснений и проведет проверку. Если вину гражданина докажут, в его отношении будут применены штрафные санкции. Дополнительно он должен будет заплатить все начисленные налоговые платежи. Если представители ФНС не выполняют возложенные на них обязательства, можно подать жалобу в прокуратуру.

Выяснив, какой штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов в 2019 году, большинство граждан принимают решение действовать в рамках закона. Однако далеко не все знают, как правильно оформить акт сдачи квартиры в аренду. Основным документом, регулирующим правоотношения собственника и арендатора, является договор. Особенности его составления зависят от того, кто именно будет пользоваться помещением.

Если арендатором является физическое лицо, необходимо оформить договор найма жилья. Если арендовать помещение хочет компания, нужно составить договор аренды. Каждое из бумаг оформляется в письменном виде. Если соглашение заключается более, чем на 1 год, сделка должна быть зарегистрирована в установленном порядке.

Эксперты советуют заключать договора на срок менее 1 года, оставляя возможность пролонгации. В этой ситуации участники сделки смогут сэкономить. Им не придется вносить госпошлину за выполнение регистрации.

Сдавать жилье имеет право владелец квартиры или его уполномоченный представитель. Эксперты советуют действовать самостоятельно. Если по каким-либо причинам это невозможно, необходимо оформить доверенность. Она должна быть заверена нотариально. Это приведет к дополнительным затратам. Решившись сдать жилье, необходимо выбрать способ исчисления налогов и уплаты платежей в бюджет государства.

Выбор зависит от многих факторов, в список которых входят:

  • доход, который удастся получить в результате сдачи помещения в аренду;
  • количество сдаваемых в аренду квартир;
  • размер расходов на содержание помещения;
  • статус владельца недвижимости;
  • налоговая политика, которая осуществляется в конкретном субъекте РФ;
  • категория, в которую входит жилье.

Эксперты советуют рассмотреть все доступные варианты отчисления налогов в бюджет, рассчитать примерный доход и только затем принять окончательное решение. Это позволит подобрать наиболее оптимальную налоговую систему. Нужно помнить и о необходимости предоставления декларации. Нарушение норм налогового законодательства приведет к применению штрафов и иным неприятным последствиям. Соблюдая все установленные законом норм, гражданин сможет беспрепятственно сдавать жилье.

Скачать образцы договоров аренды квартиры:

Масленников Иван Иванович

С отличием закончил Государственную Юридическую Академию (ВСШ) по специальности правоведение. Большой опыт решения правовых вопросов широкого спектра.

Вопрос, можно ли сдать квартиру и не платить налоги интересует многих владельцев квартир, которые живут с доходов от аренды.

Для многих граждан пустующая квартира, в которую можно пустить жильцов и получать за это плату – привычный источник средств. По скромным подсчетам, доход от аренды жилья в хорошем районе дает возможность владельцу квартиры жить месяц припеваючи.

Но поскольку соревнование «кто больше не заплатит налогов» в нашей стране – национальный спорт, владельцы арендуемых квартир идут на разнообразные ухищрения, чтобы не отдать государству ни копейки.

Лишь небольшое количество сознательных граждан готовы сдать квартиру и поступиться определенной частью своих доходов — перечислять государству чувствительную часть арендной платы. Тринадцать процентов от полученной суммы – это ставка налога, которой облагается доход физических лиц (аренда квартир и прочего недвижимого имущества – один из источников доходов).

Тотальное недоверие к государству и низкий уровень жизни вынуждают собственников квартир изыскивать новые схемы и способы ухода от налогов.

Важен еще один момент – многие из владельцев квартир, сдающихся в найм, являются людьми пожилого возраста. Они – достаточно законопослушные граждане, но не умеют и не хотят заполнять слишком сложные, постоянно меняющиеся, бланки деклараций о доходах и часами высиживать в налоговых, выслушивая не совсем корректные замечания от персонала.

Некоторые из владельцев рискуют и договариваются с жильцами, не оформляя письменно никаких документов. Но устные обещания легко даются и так же легко забываются, и заставить неаккуратного жильца заплатить практически невозможно.

По скромным подсчетам, только в Москве рынок аренды жилой недвижимости – это сотни тысяч квартир. 95 % владельцев налоги не платят, и не собираются. Периодически городские власти организовывают кампании по обнаружению «штрафников», мобилизуя для этого участковых, предлагая дополнительное вознаграждение, поощряя соседей к доносам и слежке.

Что говорит закон об ответственности? Аренда недвижимости не обязательно должна сопровождаться оформлением предпринимательской деятельности, но налог 13% от суммы годового дохода платить необходимо.

Согласно действующему Налоговому кодексу граждане, которые получили доход, как плату за использование принадлежащей им недвижимости от других граждан, самостоятельно определяют сумму налога, уплачивают его, и в срок до 30 апреля, следующего за истекшим годом, подают в налоговые органы по месту своего проживания декларацию по налогам за предыдущий год.

За невыполнение нормы предусмотрена административная и уголовная ответственность. Согласно статье 198 Уголовного Кодекса России это наказывается штрафом до 300 тыс. руб., а обвинение в неуплате в особенно крупных размерах (это более чем 21 тыс. рублей в месяц на протяжении 3-х лет – лишением свободы до 36 месяцев). 21 тысяча рублей – сумма, приблизительно равная той, за которую можно снять квартиру в Москве. Статьи достаточно красноречивые: мошенничество и отмывание доходов.

Юридическим оформлением сделки для физических лиц считается договор найма, подлежащий обязательной государственной регистрации, договор аренды фиксирует сделку, одной из сторон которой является юридическое лицо.

Для того, чтобы обезопасить себя от проверок участковых и налоговиков хитрые владельцы квартир разработали несколько способов сбить с толку проверяющих.

Первый, самый действенный и распространенный – чужих не пускать! Это первое, о чем инструктируют жильцов арендодатели. Обычная фраза: хозяина нет дома, а когда будет – не знаю, и больше сказать ничего не могу – срабатывает всегда. Для законного преследования проштрафившегося налогоплательщика необходимо установить его личность, подавать его в розыск никто не будет.

Второй способ тоже хорошо проверен на практике – при выяснениях личностей жилец представляется близким родственником (другом, дальним родственником) владельца жилья, которого пустили пожить на некоторое время. Доказать отсутствие родства или факт передачи вознаграждения практической возможности нет. Единственное, что будет грозить жильцу – факт получения скрытого дохода и требование его уплаты (что может возникнуть в редких случаях).

Третий способ предполагает ловкость рук – при проверке показывают договор, заключенный несколько недель назад с клятвенным обещанием заплатить налог, согласно закону, до 30 апреля следующего года.

Четвертый способ состоит в частичной уплате налога. Для этого в заключенном договоре прописывают минимальную сумму платы и с нее рассчитывают налог.

Приведенные способы – не руководство к действию, а перечень действующих способов обмана государства почтенными гражданами.

Считаем, что нужно напомнить: при регистрации предпринимательской деятельности без регистрации юридического лица налог на доход составит 6% от суммы полученного дохода.

Договор безвозмездного использования помещения, который заключается между жильцом и владельцем – достаточно компромиссный вариант, хотя уход от налогов по этой схеме – секрет Полишинеля. Но этот договор не защищает от возможной неаккуратности жильцов или сознательного отказа платить аренду владельцу – он прописан так, что не упоминает о том, что квартира сдается на платной основе и за ее использование полагается вознаграждение, хотя регулирует основные правила взаимоотношения сторон.

Агентства недвижимости по-разному ориентируют своих клиентов на оформление отношений с жильцами таким способом:

согласно утверждению большинства агентств недвижимости такими договорами оформляется большая часть договоров аренды, посредником в которых выступает фирма;

Это интересно:  Жилищный надзор и жилищный контроль 2019 год

менеджер агентства недвижимости в Кемерово «Айрин» утверждает, что таких договоров у них – небольшое количество, и заключаются они в основном между людьми, знакомыми между собой и доверяющими друг другу.

Заключая договор, арендодатель должен в полной мере оценивать все возможные риски, которые истекают из этого соглашения.

Основанием для заключения договора бесплатного пользования (или договора ссуды) является статья 36 ГК Российской Федерации. Соглашение определяет, что одна из сторон договора (арендодатель, в нашем случае), передает другой стороне (арендатору) принадлежащее ей имущество во временное, с указанием срока, без выплаты какого-либо вознаграждения.

срок, на протяжении которого договор имеет силу;

порядок пользования квартирой;

условия, выдвигаемые арендодателем.

Если отношения между владельцем квартиры и жильцом закреплены таким договором, то:

он не имеет обязательства перед налоговой, так как официального дохода нет и базы для исчисления налога не возникает;

владелец жилья реально получает доход.

Договор, в случае нарушения, не может быть оспорен в суде и права арендодателя не будут защищены, более того, он рискует потерять то, что уже было получено.

Заключение такого договора опасно для любой стороны, но для владельца помещения риски больше. Если судом устанавливается, что сделка фиктивная, и заключается для прикрытия другой, реальной сделки, то согласно статье 170 ГК Российской Федерации, она признается недействительной.

Кто-либо из сторон, либо третье лицо может обратиться в суд для ее оспаривания.

Суд, после вынесения решения и признания договора недействительным, обяжет владельца вернуть все полученные деньги нанимателю, а его – освободить помещение. В этом случае, наниматель не теряет ничего, владелец несет двойные потери.

При заключенном договоре безвозмездного использования наймодатель попадает в зависимость от нанимателя – ведь тот в любой момент может отказаться платить заранее обговоренную сумму, а оплачивать только те платежи, которые прописаны в договоре – оплату коммуналки, например.

Обычно таких случаев достаточно мало, а добросовестных жильцов подавляющая масса – ведь неуплата автоматически влечет за собой выселение из помещения, а жильцы стремятся оставаться в понравившемся жилье.

Сдать недвижимость и остаться без имущества – риск достаточно большой.

Не все наниматели отличаются лояльным отношением к снятому в найм имуществу – страшилки о том, что после выселения жильцов расходы на ремонт квартиры превышают доходы от аренды, увы, горькая реальность.

Аренда квартир, оформленная соглашением сторон, реальная возможность для собственника жилья защитить имущество. Согласно законодательству, наниматель (ссудополучатель) обязуется возвратить вещь, которой пользовался в первоначальном виде, с поправкой на естественный износ.

Поэтому если выявляется, что жилец испортил помещение или принадлежащее владельцу квартиры имущество (а отношения найма были оформлены договором), то владелец обращается в суд с иском о возмещении, несмотря на то, что налоги государству не платит. Но, в любом случае, остается риск того, что нерадивый жилец не будет молчать и «сдаст» суду нарушающего закон квартирного владельца.

В законе есть нюанс, который стимулирует нанимателей жилья переводить отношения с владельцем жилья в правовую плоскость – не подлежит налогообложению бесплатное пользование жильем, только если стороны связаны родственными отношениями, во всех остальных случаях налог должен быть уплачен.

Норма закона прописана, исходя из того, что экономия на понесенных расходах приравнивается к полученному доходу, поэтому подлежит налогообложению по ставке налога на доходы физических лиц. В итоге получается, что наниматель жилья платит за пользование квартирой и еще 13 % от этой суммы – в бюджет.

Знающие об этой тонкости законодательства наниматели стараются снизить плату за аренду на 15%, либо выторговать дополнительную выгоду у квартирного владельца.

В договоре обязательно прописываются:

Условия оплаты коммунальных платежей – это может быть возложено на любую из сторон, как собственника помещения, так и нанимателя жилья.

Правила выполнения текущего ремонта помещения и сантехники может быть возложено на любую из сторон.

В силу повально правовой неграмотности нанимателей жилья они не особо вникают в непонятные моменты договоров безвозмездного пользования, и спокойно подписывают их.

Несмотря на то, что договора такого типа подлежат обязательной регистрации в Росреестре, небольшие тонкости в тексте позволяют не вносить их в общегосударственный реестр, вследствие чего они не могут отслеживаться Федеральной налоговой службой и становиться объектом внимания.

Но, очевиднее всего, государство предпримет новую попытку пополнения государственного бюджета за счет контроля над доходами от сдачи квартир в аренду. Особенный интерес будут вызывать лица, получающие доход от сдачи двух и более квартир.

Человек с отличным чувством юмора оценит сложившуюся ситуацию – добрые самаритяне (простите, россияне) исключительно из чувства сострадания пускают в свои квартиры посторонних граждан, ничего за это не требуя.

К сожалению, юмор у представителей государственных органов отсутствует напрочь, поэтому однозначно правительством, фискалами и государственными служащими будут предприниматься меры для регулирования подобной ситуации.

Найм жилого помещения, зафиксированный законным договором, являет собой действие, направленное на ограничение владения недвижимостью, так как в договоре прописываются условия, ограничивающие права ее владельца. Отображение такого договора в государственных реестрах (регистрация) является уведомлением государства и правовое признание им такого ограничения. Открытый характер реестров позволяет ознакомиться с ним заинтересованной третьей стороне.

Все договора, заключенные на период 12 месяцев и более, должны проходить процедуру регистрации в Едином Реестре Недвижимости, с автоматическим информированием налоговой службы.

Государству не удастся контролировать рынок найма жилья таким способом. Договора безвозмездного найма будут, как и ранее, заключаться на срок 11 месяцев и, согласно закону, не подпадать под обязательное регистрирование, что сделает их «невидимыми для налоговой».

Практика заключения договора найма на короткий (менее года) срок – обычная практика в нашей стране, где все слишком часто меняется.

Практика регистрации соглашения, заключенного на срок до 5 лет, имеет смысл в случае передачи в аренду дорогой элитной недвижимости для возможности отстаивать свои права в суде.

Для взаимного обеспечения прав сторон, одна из которых стремиться как можно выгоднее сдать жилье, а вторая – как можно дешевле снять в аренду, обязательно заключается договор аренды (найма).

Данный договор может быть составлен самостоятельно владельцем жилья, который стремиться сдать квартиру без посредников, при наличии у него элементарных правовых знаний. Но наиболее целесообразно – обратиться к специалистам по правовому сопровождению недвижимости для составления документа, лучше всего отображающего интересы собственника жилья.

Договор должен содержать части, регулирующие отношения прав собственника и жильца, и их обязанности, закрепляются положения о том, что:

собственник передает, а наниматель принимает жилое помещение, полностью пригодное для проживания в соответствующем доме, отвечающем всем требованиям эксплуатации;

наниматель обязуется использовать это помещение исключительно для проживания, не наносить ему вреда, вносить плату за аренду (или содержать пункт о безвозмездном найме);

владелец имеет право требовать от нанимателя действий, которые позволят содержать квартиру в пригодном для проживания виде и сохранность имущества других граждан;

В части, касающейся оплаты оговаривается:

Сумма найма и способ и порядок ее оплаты. Если плата указывается в договоре, то обязательно прописываются суммы и периоды, за которые вносится плата, штрафы и неустойки в случае просрочки оплаты;

В обязательном порядке должны быть определены ответственные за уплату коммунальных платежей, услуг связи, платежей за содержание подъезда, домофона и других сопутствующих платежей по содержанию недвижимости;

Срок договора. Если он не оговорен – соглашение считается заключенным на 5 лет. Обычно договор заключают на 11 месяцев с правом продления.

Дополнительными пунктами договора устанавливается:

Количество лиц и их состав поименно, которые будут жить в съемной квартире. Все последующие вселения родственников проводятся только после согласия владельца квартиры.

Условия и сроки досрочного расторжения соглашения и порядок выселения жильца из помещения;

Порядок возмещения урона, нанесенного по вине жильцов имуществу собственника недвижимости или соседям;

Порядок внесения изменений в обстановку квартиры.

Дополнением к договору должно служить скрупулезное описание квартиры, начиная от количества установленных розеток до полного описания мебели и дефектов стен, качества и дефектов установленной сантехники. После детального осмотра документ подписывают стороны соглашения.

Все вышеописанное позволит арендодателю защитить свои права в случае порчи имущества или недобросовестности жильцов.

Статья написана по материалам сайтов: zhiloepravo.com, proficomment.ru, yurportal.info, n-km.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Оценок: 1
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector