+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Что такое ЖСК: плюсы и минусы, отличие от ДДУ 2019 год

Многие граждане, стремящиеся приобрести квартиру в строящемся доме, стоят перед выбором формы инвестирования: долевое участие или строительный кооператив.

Договор долевого участия (ДДУ) — схема приобретения жилья в строящихся домах. Она является наиболее безопасным вариантом среди подобных.

ФЗ №214 стоит на стороне добросовестного покупателя, защищая его от двойных продаж и возможности получить ипотечный кредит на выгодных условиях.

Несмотря на все плюсы, приобрести жилье по договору долевого участия получится лишь в 6 новостройках из 10. Что же предлагают покупателям в остальных случаях?

Приобретение жилищного сертификата и вступление в ЖСК — еще две законные схемы покупки квартир в новостройках, которые предлагаются в качестве альтернативы ДДУ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Все застройщики с высокой надежностью и хорошей репутацией пользуются реализацией жилья по ФЗ №214. Такая схема стала популярной и среди граждан, желающих приобрести квартиры в новых домах.

Это объясняется тем, что указанный нормативный акт служит гарантией того, что жилье перейдет в собственность покупателя в течение определенного срока.

В связи с нестабильностью на рынке недвижимости и экономики страны, для граждан такие гарантии являются самым весомым аргументом. Однако закон не лишен и недостатков.

Плюсы приобретения квартир по ДДУ

Указанная схема, прописанная в Федеральном законе № 214, создает самые благоприятные условия приобретения жилья в новых домах. Она проста и понятна для граждан, лишена двусмысленности и четко прописана в тексте нормативного акта.

Договор долевого участия: подводные камни.

Об отличиях договора ДДУ и ЖСК читайте тут.

При срыве сроков строительных работ, дольщик вправе расторгнуть договор с застройщиком. Помимо возврата уплаченной суммы, покупателю полагается выплата неустойки и компенсации морального вреда. Такие условия прописаны только в схеме долевого участия.

Застройщик, предлагающий для приобретения квартир схему ДДУ, получил все необходимые разрешения контролирующих органов. С большой долей вероятности, жилье в новостройке можно приобрести за счет средств ипотечного кредитования, поскольку риски финансовой организации минимальны.

Участок земли, выделенный под застройку, и сам строительный объект находятся в залоге в пользу покупателей. Такая схема является финансовой страховкой дольщиков и позволит вернуть им вложенные денежные средства.

Все договоры в обязательном порядке проходят регистрацию в Росреестре, что является самым весомым преимуществом этой схемы. С помощью этого, удается избежать двойных продаж помещений в многоэтажке и гарантировать права дольщиков.

Минусы приобретения квартир по ДДУ

Относительно небольшой период времени, прошедший с даты вступления в законную силу ФЗ № 214 (30.12.2004 г.), еще не позволил выявить все нюансы данной схемы. Мало прецедентов решения возникших проблем с застройщиком в судебном порядке.

Дольщикам стоит знать свои права и выражать протесты против следующих действий строительной организации: постоянный перенос сроков ввода дома в эксплуатацию, низкое качество выполненных работ и требование доплаты за увеличенный метраж квартир.

Однако наших граждан пугает хождение по судам и сопутствующие хлопоты. За застройщиком закреплено право отодвигать сроки неограниченное количество раз, если об этом заблаговременно (не менее чем за 60 дней) извещены дольщики.

В Санкт-Петербурге есть закон, позволяющий дольщикам, при затягивании сроков строительства на 9 месяцев и более, оповещать об этом Комитет по строительству города. Пострадавших занесут в специально созданный реестр обманутых дольщиков.

Строительство жилья с привлечением средств покупателей может осуществляться по разным схемам, включая ДДУ, ЖСК и пр. Первая из них является наиболее надежной в наше время. За гражданами остается выбор подходящей именно им схемы.

ЖСК — форма сотрудничества граждан, стремящихся обзавестись собственной квартирой, и строительных организаций. В наше время, порядка 23% строящегося жилья возводится жилищно-строительными кооперативами.

Застройщики стремятся вступить в кооперацию

Растущий интерес застройщиков к ЖСК имеет под собой серьезные основания. Власти все строже контролируют рынок строящегося жилья, выписывая немалые штрафы нарушителям.

Строительным компаниям остается выбрать одну из трех законных схем реализации жилых помещений в новых домах: долевое участие, жилищные сертификаты и паи в ЖСК.

Федеральный закон № 214 намного жестче регламентирует деятельность застройщиков по сравнению с жилищно-строительными кооперативами.

Среди положительных сторон ЖСК, юристы подчеркивают следующие: более привлекательные цены и менее строгая процедура заключения договоров.

Паевые взносы, которые гражданин вносит в счет квартиры, налогами не облагаются. Федеральный закон № 214 не относит договоры долевого участия к инвестиционным программам, поэтому строительные компании увеличивают стоимость жилья на 18% (величина НДС). В результате, себестоимость таких квартир оказывается заметно выше.

Есть и еще один аргумент в пользу ЖСК среди строительных организаций. Реализация жилья через жилищно-строительные кооперативы удобна им, потому что закон не дает такой защиты пайщикам, как ФЗ-214, предоставляющий множество гарантий дольщикам.

Пайщик существует в рамках устава ЖСК, который строительная компания оформляет еще до появления в кооперативе реальных пайщиков. По этой причине, указанный документ, в основном, защищает интересы застройщика.

Как выбирать ЖСК

Далеко не каждый гражданин, решивший инвестировать в строящееся жилье, первым делом анализирует предлагаемую застройщиками схему продажи. Обычно обращают внимание на совершенно иные параметры: район, объявленный срок сдачи дома, будущая планировка и стоимость.

После выбора конкретного дома или жилого комплекса, покупатель встает перед фактом, что объект возводится силами ЖСК. Эксперты уверяют, что в этом нет ничего страшного, но только в том случае, если фирма предоставляет необходимый пакет бумаг.

Покупателя, в первую очередь, должны интересовать бумаги, касающиеся проведения строительных работ:

  • Документы на земельный участок (арендный договор или свидетельство о регистрации права собственности);
  • Постановление правительства;
  • Разрешение на осуществление строительных работ.

Помимо этого, стоит внимательно изучить отношения застройщика и ЖСК.

Есть два способа их взаимодействия:

  • ЖСК сам выполняет строительные работы. Это самый безопасный для пайщика вариант, поскольку повышается ответственность кооператива;
  • ЖСК заключает договор с застройщиком и инвестирует средства. В этом случае, строительные работы выполняет другое юридическое лицо, следовательно, и ответственность разделена.

В последнем случае, стоит тщательно изучить договор между ЖСК и строительной фирмой. По словам экспертов, в нем может содержаться определенный риск для пайщиков.

При невыполнении жилищно-строительным кооперативом обязательств по передаче денежных средств застройщику, не зависимо от причин случившегося, с последнего снимается обязательство передачи оговоренного объема квартир ЖСК.

Во время прочтения договора, можно встретить условия прекращения его действия по инициативе строительной компании, если кооператив прекратит финансирование возведения дома.

Будущих собственников интересует вопрос о возможном увеличении стоимости квартиры в процессе возведения дома. Если дольщики заключили ДДУ, то этого не случится.

Однако, в некоторых случаях, клиенту могут предложить доплатить за, например, остекление балкона. Если покупка осуществляется через ЖСК, то все зависит от его отношений с застройщиком.

Стоимость указана в договоре и не подлежит корректировке тогда, когда это разные юридические лица. Если застройщик и кооператив — единое юридическое лицо, то сохраняется возможность требования дополнительных взносов на основании решения, принятого на общем собрании пайщиков.

После изучения разрешительной документации, стоит приниматься за уставные документы ЖСК. Для покупателя важны следующие моменты: вступление в ЖСК, получение жилья, выход из кооператива и пр.

Обычно в уставе прописаны все платежи в пользу кооператива (членский, паевой, вступительный, дополнительный взносы и др.), а также их возврат при выходе из ЖСК.

Каким образом можно выйти из кооператива?

Порядок определяется уставом юридического лица. Специалисты напоминают гражданам, что на кооператив не распространяется действие законов «О защите прав потребителей» и ФЗ № 214. Это означает, что пайщик не вправе требовать неустойку.

Всегда требовать расписку

Вступая в члены кооператива, гражданину следует сохранять как можно больше документов об участии в ЖСК с печатями и подписями (расписки, отметки на своем экземпляре документа и пр.).

Но мало лишь заявления о вступлении в кооператив. Стоит внимательно изучить порядок вступления в ЖСК нового пайщика. Если это возможно только после решения общего собрания, то стоит взять выписку из протокола с печатью и подписями.

Получив перечисленные выше документы, гражданин вправе считать себя пайщиком со своими правами и обязанностями. Только тогда можно вносить требуемые взносы.

Это интересно:  Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме 2019 год

Поиск отличий

Нет однозначного ответа на вопрос, какая форма инвестирования в строящееся жилье лучше: ЖСК или ДДУ. В каждом варианте есть положительные стороны и определенные риски.

В последнем случае, дольщик вправе требовать через суд с застройщика неустойку за срыв сроков сдачи дома. Но является ли это самым важным для покупателя? По словам экспертов, для него самое важное — получить готовое жилье, что неплохо получается в случае с ЖСК.

Если застройщик обанкротился, то члены жилищно-строительного кооператива могут решить собрать дополнительные взносы и достроить объект.

Банкротство строительной компании, работающей по другой схеме, протекает не так просто. Дольщикам предстоит сначала оформить ЖСК и получить право на продолжение строительства. Процедура может длиться до года.

Участники кооператива не имеют гарантий получения ключей от квартир в обозначенный срок. Часто в уставе содержится пункт, позволяющий правлению переносить срок сдачи объекта неограниченное количество раз. Данное обстоятельство не получится обжаловать в судебном порядке.

Форма отношений покупателя и застройщика влияет на возможность кредитования взносов. Долевое участие не предполагает погашения взносов после сдачи дома в эксплуатацию.

ЖСК позволяют вносить платежи на протяжении до 10 лет. Продавцам недвижимости это на руку, поскольку банки не предоставляют ипотеку на приобретение квартир в ЖСК на стадии строительства.

Отличается и порядок оформления права собственности на купленное жилье. Основание этого регламентируется статьей 218 ГК (п.1 касается ДДУ, п.4 — ЖСК).

На деле, дольщику для регистрации не хватает только акта приема-передачи, поскольку ДДУ и квитанции об оплате уже у него есть. В кооперативном доме потребуется еще и справка о выплате пая.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом
  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК
Это интересно:  Подготовка технического плана: требования согласно 953 приказу, форма, состав 2019 год

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Каждая молодая семья мечтает обзавестись своим уютным гнездышком. Но не каждая может сразу купить готовое жилье. Поэтому многие ищут альтернативные пути: вложить деньги в долевое или кооперативное строительство. Оба варианта абсолютно законны, но схемы оформления сделки через ДДУ и ЖСК совершенно разные. Так что же выбрать: жилищно-кооперативное или долевое строительство? Мы подскажем, какие отличия, преимущества и недостатки есть у данных сделок.

заключенный в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Застройщик обязуется своевременно возвести дом, получить согласие на ввод его в эксплуатацию и передать инвесторам готовый объект. В свою очередь, дольщик обязуется полностью заплатить за жилье и принять дом.

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре.

Кооперативное строительство — добровольное объединение людей с целью построить конкретный жилой объект. Внося деньги на строительство, инвестор становится пайщиком. ЖСК — договор между кооперативом и пайщиком, где первый обязуется построить дом, а второй — выплатить весь паевый взнос.

Регистрация договора ЖСК в Росреестре не обязательна.

В договорах долевого и кооперативного строительства есть существенные различия:

ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, гарантируя надежность сделки. Договор ЖСК не нуждается в подобной регистрации, и это не исключает повторную продажу вашей квартиры.

В ДДУ указана вся стоимость приобретаемого жилья, она неизменна.

В договоре ЖСК прописанная сумма за квартиру может увеличиться из-за дополнительных трат застройщика.

В ДДУ указана конкретная дата сдачи жилого объекта. Если застройщик не успевает возвести дом в срок — выплачивает неустойку и штраф.

В соглашении ЖСК сроки строительства не прописаны.

ДДУ позволяет использовать беспроцентную рассрочку до сдачи дома. По договору ЖСК можно получить рассрочку на более долгий срок, но под процент.

Расторгаете договор долевого участия — застройщик возвращает ваши деньги. Прекращаете договор с ЖСК — кооператив выплачивает не более 85% вложенных средств.

Есть и еще одно отличие. По договору долевого участия застройщик обязан предоставить всю необходимую документацию в Росреестр до начала строительства и обеспечить открытый доступ к документам.

ЖСК не имеет таких обязательств.

ДДУ обеспечивает надежность сделки, а ЖСК — ее выгоду.

Долевое строительство — рискованное предприятие. Поэтому до заключения договора рекомендуем:

  • изучить бумаги компании-застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности;
  • проверить уставные документы и разрешение на возведение объекта;
  • изучить акты для строительства (экология, фундамент и другие).

Если таких данных у застройщика нет — строительство незаконно.

Особое внимание следует обратить на строительный проект, арендный договор или выписку ЕГРН о праве собственности на земельный участок. Но главное, убедитесь, что оплата по ДДУ поступила в банк, а не в кассу компании.

Не оставляйте без внимания и сам договор долевого участия. В нем должны быть прописаны:

  • адрес объекта: этаж, планировка, площадь;
  • тип используемых строительных материалов;
  • срок сдачи дома;
  • окончательная цена;
  • порядок возврата средств в случае просрочки сдачи дома;
  • отсутствие других претендентов на помещение;
  • положение об оплате коммунальных платежей до заселения.

Дольщики могут посмотреть все документы по долевому строительству в открытом доступе.

Приобретая жилье по ДДУ, покупатель может быть уверен в надежности сделки:

  • квартира не будет продана другому человеку;
  • все документы находятся в открытом доступе;
  • стоимость квартиры четко обозначена и неизменна;
  • можно вернуть полную сумму в случае расторжения договора;
  • есть пятилетняя гарантия на новую квартиру.

Но у долевого строительства есть и минусы. Во время регистрации оформление документов на квартиру приостанавливается (до 3-х месяцев). Также оплата за квартиру ограничена сроком возведения дома, а рассрочка на приобретение дается максимум на 5 лет.

Кооперативное строительство позволяет дешево купить жилье в новострое. Пайщики оплачивают строящийся объект через созданный паевый фонд. Они вносят в фонд ежемесячную плату. За год каждый пайщик должен собрать 50% от стоимости квартиры. Если он внес меньше половины, то может взять ссуду у кооператива. Срок ее погашения — от 5 до 20 лет. Пока пайщик не погасит долг, ЖСК остается собственником его жилья. Продать или сдать в аренду такую квартиру он не сможет.

Несмотря на все риски ЖСК, у кооперативного строительства есть свои достоинства: быстрое оформление документов, длительная рассрочка по платежам, неограниченный доступ к бумагам компании, контроль за возведением дома.

  • кооператив не штрафуется при нарушении сроков строительства;
  • цена квартиры может быть увеличена;
  • отсутствует строгое обязательство на получение строительного разрешения, право собственности или аренду земельного участка;
  • при расторжении договора ЖСК возвращает пайщику не все деньги.

Разорвав договор с ЖСК, вам вернут только часть вложенных средств — максимум 85%.

Любая схема покупки собственного жилья имеет свои достоинства и недостатки. ДДУ подкупает четкостью правил и регистрацией, а ЖСК — выгодой. Но ни долевое, ни кооперативное строительство не дают надежных гарантий. Поэтому перед покупкой квартиры по ДДУ или соглашению с ЖСК рекомендуем внимательно просмотреть все документы компании-застройщика.

Важно обратить внимание и на ее репутацию. Компания, которая плодотворно работает несколько лет, станет надежным застройщиком. А компания, которая изначально хочет пойти на обман, совершит это при любой схеме строительства: как при ДДУ, так и при ЖСК. Выбор остается только за вами.

Участие в долевом строительстве — одна из самых распространённых схем, по которой реализуются квартиры в новострое. Есть ещё короткая аббревиатура ДДУ.

Но иногда свободные квадратные метры реализуются при помощи жилищно-строительных кооперативов. Ни одна из этих форм не нарушает действующего законодательства.

Они обе опираются на Федеральный закон №214 от 2004, выпущенный 30 декабря.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Любая компания, которая занимается строительством зданий, может привлекать помощь ЖСК или ДДУ для реализации результатов работы. Итак, давайте разбираться, что такое ЖСК и ДДУ?

Обязанность дольщика ЖСК — принять дом, выплатить необходимую сумму согласно договору.

Жилищные кооперативы устроены несколько иначе. Это добровольное сообщество людей, заинтересованных в постройке жилого объекта. Покупатель становится пайщиком, когда он приобретает квартиру. Когда ему выдают справку из ЖСК о том, что взнос уплачен, можно оформлять объект в собственность.

Это интересно:  Материнский капитал на строительство дома: требования, порядок оформления 2019 год

Прежде чем решить, что лучше долевое строительство или ЖСК, необходимо разобраться, что обозначают эти 2 понятия. Застройщиками ЖСК называют физических лиц или организаций, которые отвечают полностью за процесс ремонта, строительства или реконструкции любых объектов недвижимости. Не важно, сдаются эти объекты в аренду, или используются для личного проживания.

Застройщики могут быть как строительными компаниями, так и инвесторами. В качестве строительной компании они и называются заказчиками-застройщиками. Они реализуют работы по строительству.

Дольщики — ещё одно понятие, относящееся к строительству. Если использовать юридические понятия, то дольщиками называют не людей, которые хотят приобрести квартиру. А людей, которые вместе с застройщиком хотят завершить строительство, продать объект, а затем получить доход. Люди, которые хотят приобрести квартиру, называются потребителями.

Чем ЖСК отличается от ДДУ? Различия заключаются в самом содержании и тексте договоров, а так же в таких понятиях, как:

  1. Прекращение договора.
  2. Рассрочка на возведение.
  3. Сроки строительных работ.
  4. Стоимость постройки.
  5. Государственная регистрация.

Регистрация в Росреестре — обязательное условие для ДДУ. Это необходимо для того, чтобы заключить участников от повторных продаж. Договоры ЖСК же такой защиты не имеют.

Полная стоимость приобретаемого жилья для ДДУ прописывается в обязательном порядке
. Её нельзя менять на протяжении всего срока действия договора. У ЖСК цена строительства может увеличиться, если застройщик сталкивается с дополнительными тратами.

Кроме того, ДДУ требует наличия чётко оговоренных сроков, за которые будет возведён объект. Застройщики выплачивают неустойки и штрафы, если они не укладываются в это время. У ЖСК этот пункт просто отсутствует.

До момента окончания застройки покупатель может воспользоваться рассрочкой, если он заключил договор ДДУ. У ЖСК тоже есть рассрочка, но более продолжительное время. Но здесь уже действует определённая процентная ставка.

Наконец, по договорам долевого строительства застройщики сами обязаны доставить все необходимые бумаги в Управление Федеральной регистрационной службы. И сделать это надо до того, как объект будет реализован. При этом важно сохранить открытый доступ к сертификатам, договорам. ЖСК таких требований выполнять не должен.

Ниже мы поговорим об особенностях ДДУ и ЖСК в деталях.

Сейчас договоры долевого строительства делятся на два типа:

  1. Старые, полученные до первого апреля 2004 года.
  2. Новые, полученные после этой даты.

Новые документы нужны для того, чтобы привлечь больше дольщиков. Заключение этого договора обходится дешевле, чем старого. Но зато и сама программа становится надёжнее.

Перед тем, как подписывать договор, надо внимательно изучить своих будущих партнёров. Это касается даже предыдущих построенных объектов, других результатов деятельности. Возведение здания незаконно, если даже эта простая информация отсутствует. Должны присутствовать и специализированные акты.

Есть ещё несколько правил, важных для потенциального дольщика:

  1. Обязательно изучаем проектную документацию.
  2. То же самое касается и документов, связанных с правом собственности на землю, где ведётся строительство.
  3. Необходимо проследить всю цепочку, если здание продаётся другой компанией от имени застройщика.
  4. Средства на счёт ДДУ вносятся не через кассу, а при личном посещении одного из отделений банка.

Участники договора ДДУ получают следующие преимущества:

  1. Гарантировано наличие у застройщика всей необходимой документации.
  2. Застройщик не имеет права в одностороннем порядке изменить стоимость.
  3. Точно прописанные требования по выплате неустойки, расторжению договора.
  4. Гарантия на дом от застройщиков.

Но могут возникнуть и некоторые проблемы:

  1. Регистрация может растянуться на три месяца и больше. Соответственно, до окончания этой процедуры невозможно получить документы на квартиру.
  2. Покупатель выплачивает штрафы строительной компании, если он расторгает договор в одностороннем порядке.
  3. Рассрочка на приобретение есть, но она даётся максимум на 5 лет.
  4. Все деньги надо выплатить к моменту, когда строительство будет завершено.

Как правильно заключить договор долевого участия и какие нарушения чаще всего встречаются:

Преимущества приобретения жилья по данной схеме будут такими:

  1. Быстрое оформление. Договор не требует государственной регистрации.
  2. Открытый доступ к документам по строительству, контроль каждого этапа.
  3. Длительная рассрочка платежа.
  4. Уменьшенные коммунальные платежи за счёт того, что пайщики получают определённую прибыль от фонда.

Есть и определённые риски:

  1. При несоблюдении сроков строительства отсутствуют штрафы для самого ЖСК.
  2. Цена объекта может увеличиться, пока действует договор.
  3. Ограничения на перепродажу пая.

В следующем видеоролике мы расскажем, Как купить квартиру в ЖСК без риска:

Теперь, узнав о ДДУ и ЖСК, отличиях, давайте поговорим о том, что же лучше выбрать.

Полной защиты от возможных неприятностей не гарантирует ни один вид договора. По разным причинам, срок строительства могут не соблюдаться, иногда возникают проблемы с денежными средствами.

Только репутация застройщика может стать дополнительной гарантией для тех, кто выбирает ЖСК или ДДУ. Лучше всего выбирать компании, которые работают на рынке не один год, имеют большие объёмы средств для оборота.

Предприятия дорожат своей репутацией, ведь на то, чтобы её заработать, уходит много сил и времени.

Надо выбирать тот или иной вариант, исходя только из своих личных предпочтений, возможностей. Риски есть у каждого из вариантов. Например, при участии в ЖСК можно начать жить в квартире, даже если задолженность ещё не выплачена. Даётся рассрочка. И оформление кредитов здесь более выгодно. Но и у ДДУ есть серьёзные преимущества в виде государственной регистрации.

ДДУ или ЖСК? Определяемся с рисками каждого правления:

Как видите довольно сложно однозначно сказать, что лучше выбрать ДДУ или ЖСК. Отзывы, представленные ниже помогут вам понять, что лучше для вашего конкретного случая:

  1. Виктор, 30 лет: Довелось по одному разу оформлять квартиры и по ЖСК, и по ДДУ. В принципе, обе сделки прошли нормально, результаты удовлетворили. Но я старался и компании выбирать самые крупные. Не надо всё внимание уделять только договору. Лучше внимательно смотреть на того, с кем предстоит работать.
  2. Артём, 34 года: В своё время выбирали ЖСК. Показалось, что всё проще и легче, но не тут-то было. Отделались легко, а осадок неприятный остался. Есть одна милая особенность у ЖСК, которую все упускают.

Только в бумажках написано, что ЖСК — это собрание людей, объединённых с целью построить дом. На самом деле, есть только правление, выбранное самим кооперативом, и пайщики, у которых и прав реальных-то нет.

Правление может делать всё, что угодно, вплоть до переносов срока, изменений в планировке, подписания допсоглашений. А пайщики должны платить за каждый такой шаг. Нет никакого реального и законного способа повлиять на эти процессы. Повезёт, если квартиру получишь без особых проблем. Станислав, 40 лет: Мы выбирали ЖСК. Они задержались со сроками строительства, но зато жильё действительно доступное получилось. И стоимость квадратного метра приятно удивила.

Главное – выбрать застройщика, который более-менее укладывается в сроки. Подходящие варианты есть и в ДДУ, и в ЖСК. Ольга, 50 лет: Риски были очень большие, но мы выбрали всё-таки ЖСК. Главное, что там радует – цена.

Единственное, чего испугались — платить 20 процентов от стоимости непонятно кому, когда фактически был готов только фундамент дома.

Но переехали мы меньше, чем за полгода. И до сих пор довольны. Марина, 37 лет: Мы вот с ДДУ пролетели. Надеялись, что всё будет в порядке, но сроки все сорвали, так и не закончили.

Деньги удалось вернуть только через 6 лет. Хорошо, что их вообще вернуть удалось.

Статья написана по материалам сайтов: o-nedvizhke.ru, viplawyer.ru, domkodeks.ru, 101urist.com.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector